哪里的房子涨幅大：以北京为例(8)

2012-2018年一流一类小学学区房、一流二类小学学区房年均涨幅分别为16.9%、17.6%。2012-2018年期间，“东西海朝”二手房平均年均涨幅13.8%，低于学区房平均年均涨幅17.3%，中国教育资源与户口挂钩、户口与房产挂钩，因此优质学区房年均涨幅高于非学区房。一流一类小学学区房之所以不如非学区房，可能有二个原因。第一，一流一类小学学区房单价高，总价大，“上车”难。2018年西城区一流一类小学学区房均价12.7万元/平，总价中位数701万元，而一流二类小学12.3万元/平，总价中位数682万元。东城区一流一类小学学区房均价10.7万元/平，总价中位数655万元，而一流二类小学9.6万元/平，总价中位数590万元。海淀区一流一类小学学区房均价9.4万元/平，总价中位数890万元，而一流二类小学9.3万元/平，总价中位数510万元。朝阳区无一流一类小学，一流二类小学学区房均价8.5万元/平，总价中位数411万元。第二，当前北京市划有一流一类小学和一流二类小学，部分一流二类小学发展势头迅猛，教学实力和直升初中均不弱于部分一流一类小学。比如，西城区一流二类小学宏庙小学有高级教师13名，西城区学科带头人18名，师资水平处于西城区领先。同时宏庙小学2014年被确定为“北师大附属实验中学直升校”，约有60%-80%几率直升，目前划片学区房均价已破18万元/平。

分行政区看，2012-2018年西城区、朝阳区、海淀区和东城区学区房年均涨幅分别为18.9%、17.3%、17.2%和16.2%。西城区作为北京教育质量高地，金融等高端产业赋予居民更高的购买力，而且目前是“东西海”三区中唯一未公布“多校划片”政策的行政区。2012-2018年期间西城区学区房年均涨幅18.9%居首，这主要有三个原因。第一，尽管实验二小，育民小学等顶级名小的学区房起始价格高企，但由于西城区作为北京教育质量高地，在各项教育指标中均排名第一，比如2018年西城区一本率69.7%，高中示范校数量15所，示范高中覆盖率73%，2006-2017年小学招生人数涨幅275%，这些第一造就了西城区学区房更高的价格和年均涨幅。第二，产业高端，赋予了西城区居民更高的购买力，2018年西城区人均可支配收入8.2万元，是全国唯一超过8万元的区县。第三，目前西城区尚未公布明确“多校划片政策”，而东城区、海淀区和朝阳区均已施行该政策，这间接提升了西城区学区房价格。

朝阳区定位“国际一流的商务中心区”，常住人口361万居北京市各区第一，2006-2017年在读小学生涨幅222%居各区第二，学区房需求旺盛。朝阳区学区房以17.3%的年均涨幅高于小学资源更丰富的东城区和海淀区。这主要有三个原因，第一，朝阳区没有一流一类小学，一流二类小学学区房价格较低。第二，朝阳区为北京的经济贸易中心，金融、服务、文创和高科技产业均有较好基础，《北京城市总体规划（2016年-2035年）》中对朝阳区的定位是“国际一流的商务中心区”。国贸CBD、望京、酒仙桥、三元桥等地区汇聚了大量世界500强企业，苹果中国、默沙东、特斯拉、阿里巴巴等国际知名企业的研发创新机构聚集朝阳。2017年朝阳区第三产业比重达到93.1%，总部企业数量达888家，金融机构总量近1600家，其中外资金融机构327家，占全市近70%。第三，朝阳区作为北京第一人口大区，常住人口2015年达395万，2018年回落至361万，2006-2017年小学招生人数从7642人上涨为24570人，增幅222%居北京市各区第二，学区房需求旺盛。