哪里的房子涨幅大：以北京为例(2)

地铁房涨幅差异：距地铁站越近，涨幅越大。1）住房距地铁站越近，年均涨幅越大。以距地铁站500m以内为“正地铁房”，500-1000m为“准地铁房”，1000-1500m为“近地铁房”，超过1500m为“非地铁房”，共选取96个楼盘分析。2011-2018年正地铁房年均涨幅为16.2%，准地铁房年均涨幅15.2%，近地铁房年均涨幅15.1%，非地铁房年均涨幅14.1%。2）距地铁站越近，建设阶段和开通前后涨幅越大。2011-2018年期间，建设阶段正地铁房平均涨幅24.1%、准地铁房23.6%，近地铁房22.9%；开通前后（开通前1年年底至开通当年年底），正地铁房平均涨幅26.1%，准地铁房24.6%，近地铁房15.2%，住房距地铁站越近，年均涨幅越大。

结论：核心地区住房类似蓝筹股，靠近中心的外围地区住房类似成长股。城市内部不同地段住房价格是住房质量、周边产业、交通和公共服务资源的映射。核心地区高端产业集聚、优质公共资源富集、交通便利，相关住房类似绩优蓝筹股，价格走势稳健。靠近中心的外围地区受益于城市规划利好、产业发展和人口流入、公共资源和交通趋于完善、住房质量较高，相关住房类似成长股，涨幅较大。总的来说，大都市圈、地铁房、学区房、受益于城市外扩的地区涨幅更大。

风险提示：北京市新房样本较少、部分学区房缺少成交数据，存在代表性偏差；因数据限制，分析时期最长为10年，结果与更长期情况有差异。

1 过去十年北京房价涨幅跑赢全国房价和印钞机

在一个城市内部，哪里的房子涨幅最大？本篇以北京市为例，分析一个城市内部不同地段的房价涨幅差异，考察其背后的逻辑及影响因素。

本文使用的房价数据主要来源于2009-2019年3月底北京市房管局登记的1336个新楼盘的成交记录，2011-2019年4月链家记录的53.3万套二手房楼盘的成交记录（怀柔区、密云区、延庆区、平谷区、房山区，其中房山区2015年之前成交数据很少、因此未纳入分析）。链家二手房成交数据样本大，但部分区县数据缺失或样本很少；北京市房管局新房数据样本小，但各区县、及相关板块新房数据均有。因此，我们用新房和二手房的数据结合分析。此外，由于成交均价容易受高价楼盘影响，而房价中位数能有效反映住房成交价格的中等水平，所以补充分析楼盘成交的价格中位数，以此保证数据分析的合理性。

1.1 2009-2018年北京房价上涨3.9倍，明显跑赢M2和全国房价涨幅

2009-2018年北京市新房均价从1.4万元/平上涨至5.5万元/平，上涨3.9倍，高于M2涨幅的3.0倍，远高于全国均价涨幅的1.9倍。1989年《人民日报》刊登文章，北京提供2万多平米住房，每平方米为1600-1900元。1995年东三环南新园首次公开发售价格为4800元/平。2003年非典期间北京房地产市场萎靡，南三环润景嘉园4200元/平，宣武门富卓花园7800元/平。2004年北京市西四环乐府江南售价6300元/平，北三环冠城园8000元/平。2007年北京新房成交均价首次进入“万元时代”，达到1.1万元/平。2008年金融危机爆发，望京北京香颂自2007年底的1.4万元/平跌至2009年初的1.1万元/平。2009-2018年期间，北京市新房均价从1.4万元/平上升至5.5万元/平，上涨3.9倍，年均涨幅16.3%，价格中位数年均涨幅15.4%。同时期M2余额从61.0万亿元上涨至182.7万亿元，上涨3.0倍；全国新房均价从4459元/平上涨至8544元/平，上涨1.9倍，北京房价涨幅跑赢了印钞机，更跑赢全国房价涨幅。