哪里的房子涨幅大：以北京为例(4)

2 不同区域涨幅差异：城市规划、产业发展、优质公共资源分布、人口流入

2.1 行政区-板块涨幅差异：郊区新房涨幅居前、核心区二手房涨幅居前

从分行政区的新房数据看，2009-2018年门头沟区、昌平区和顺义区年均涨幅分别以23.8%、21.7%和21.4%，居北京市各区前三。其一，《北京城市总体规划（2016年-2035年）》中门头沟区定位是WSD首都西部综合服务区、生态涵养发展区，内部环境依山傍水。作为最靠近中心城区的生态涵养发展区，2017年年底磁悬浮列车S1线、西郊线和长安街西延线开通进一步提高了门头沟区内外通达性。借力规划利好，门头沟区住宅用地出让溢价率高企，2016年中骏置业以39.48亿元竞得门头沟区龙泉镇地块，实际楼面价高达4.1万元/平，溢价率50%。受益于生态环境和区位优势，门头沟区现有大量中高端改善盘，如西山意境、V7·西园、丽景长安等生态宜居盘，这些新盘整体定价较高，带动行政区住房均价上升。其二，《北京城市总体规划（2016年-2035年）》将昌平区定位为具有全球影响力的全国科技创新重要组成部分和国际一流的科教新区，2017年未来科技城升级为未来科学城，定位从央企人才创新创业基地向全国科创中心主平台转变。产业发展带动经济增长和房价上升，2017年昌平区GDP同比增长8.5%，居北京市各区第一；新房均价从2016年初2.6万元/平迅速上涨至2017年“317新政”前的4.8万元/平，累计上涨84.1%，远高于同时期北京新房均价涨幅45.0%。人口方面，产业带动人口流入，并赋予人口较高的购买能力，2010-2018年昌平区合计净增44.7万人，居北京市各区第一，2018-2035规划新增23.2万人，居各区第五；2018年全区居民可支配收入4.5万元，仅低于城六区。

从分行政区的二手房数据看，2011-2018年西城区、昌平区、顺义区和东城区年均涨幅分别以16.1%、16.1%、14.1%和13.2%位居前四。东西城区作为首都功能核心区，高端产业集聚、且优质教育医疗资源富集。东西城区二手房年均涨幅和新房有明显差异，这主要是因为目前东西城区在售新盘中，仅德胜里二区、海晟名苑等少数楼盘是优质小学学区房，而成交的二手房中优质小学学区房较为普遍，带动了二手房价格的上升。《北京城市总体规划（2016年-2035年）》中东西城区定位为首都功能核心区，西城区以金融街为代表，集聚了大量金融机构总部，是国家金融管理中心，人均GDP达35.4万元，金融业GDP占比超45%；东城区定位为首都文化中心区、世界城市窗口区，以北京0.25%的土地面积，拥有北京37%的国家级文物保护单位。教育资源方面，2017年东城区每千人执业（助理）医师12.4人，西城区10.5人；东城区每千人小学专任教师5.5人，西城区4.3人，均居北京市各区前两位。此外，北京城镇居民可支配收入从2011年3.3万元上涨至2018年6.8万元，恩格尔系数从2011年31.4%下降至2017年19.8%，居民收入增加，消费结构升级，自然提高了对教育医疗资源的重视程度。