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哪里的房子涨幅大:以北京为例(3)

2019-06-24 13:14栏目:房产

月成交6000套是北京新房成交价格走势的敏感值。2011-2019年3月底数据表明,新房成交量和价格存在明显相关性,月成交6000套是北京新房成交价格走势的敏感值,当成交量持续超过6000套时,房价大概率上行。比如2012年6月至2013年12月期间,仅有2013年2月新房成交套数低于6000套,在此期间北京市新房均价从2.1万元/平上涨至2.6万元/平;2017年2月至2018年10月期间,月成交套数均低于6000套,在此期间北京市新房均价呈现“阴跌”,仅从4.9万元/平上涨至5.2万元/平。

哪里的房子涨幅大:以北京为例

2011-2018年二手房均价年均涨幅12.5%,略低于新房均价年均涨幅12.7%,月成交1.4万套是二手房成交价格走势的敏感值。2011-2018年期间,二手房均价从2.7万元/平上涨至6.2万元/平,年均涨幅为12.5%,新房均价从2.6万元/平上涨至6.0万元/平,年均涨幅12.7%;二手房价格中位数从2.4万元/平上涨至5.7万元/平,年均涨幅13.2%,同时期新房价格中位数从1.8万元/平上涨至5.1万元/平,年均涨幅15.7%;二手房总价中位数从153.0万元上涨至428.0万元,年均涨幅15.8%,同时期新房总价中位数从233.9万元上涨至762.0万元,年均涨幅18.4%,二手房年均涨幅低于新房。这主要是由于2011-2018年1165个成交的新房楼盘中568个位于城六区,占比为48.7%;同时期53.3万套成交的二手房中38万套处于城六区,占比为71.3%,二手房交易更聚集于城六区,总价高拉低了二手房的年均涨幅。

月成交1.4万套是二手房成交价格走势的敏感值。二手房成交量不易受房企推盘节奏影响,因此二手房成交量和市场热度关系更紧密,2009-2019年3月北京二手房均价和成交量相关系数超过0.55,月成交1.4万套是北京二手房成交价格走势的敏感值,当成交量持续超过1.4万套时,房价大概率上行。比如2015年3月至2016年12月期间,二手房月成交均超过14000套,在此期间北京市二手房从3.8万元/平迅速上涨至6.5万元/平;2017年5月至2018年3月期间,二手房月成交均低于1.4万套,在此期间二手房均价从6.6万元/平下跌至6.2万元/平。

哪里的房子涨幅大:以北京为例

1.2 居民收入和产业发展与区域房价关系紧密

北京市2018年各区居民可支配收入和新房均价相关系数达0.93,第三产业占比和新房均价相关系数为0.83。2018年西城新房均价10.9万元/平,二手房均价10.7万元/平,人均可支配收入8.2万元,均居北京市各区第一,第三产业占比92%居第二。东城、海淀、朝阳新房均价分别为9.0万元/平、7.4万元/平、7.3万元/平,其人均可支配收入破7万,三产占比超85%。平谷、密云、延庆新房均价分别为2.8万元/平、2.5万元/元、2.4万元/平,人均可支配收入3.6万元、3.5万元、3.4万元,均居北京市各区倒数前三,三产占比均低于65%。2018年各区居民可支配收入和房价相关系数达0.93,第三产业占比和房价相关系数为0.83。居民购买能力强,产业发展领先,公共资源富集,房价相应较高,反之房价相应较低。

哪里的房子涨幅大:以北京为例

北京市2018年各区居民可支配收入、第三产业占比和新房总价中位数相关系数均为0.82。北京市西城、东城、朝阳、海淀新房总价中位数分别为1628万元、1400万元、1020万元、890万元,由于二手房面积明显低于新房,二手房总价中位数分别为658万元、563万元、431万元、550万元。城六区中石景山区新房总价中位数为502万元,二手房总价中位数为324万元,均居城六区倒数第一,而其三产占比仅为0.71,远低于城六区平均三产占比0.87。此外,2018年三环内、三-四环、四-五环、五-六环、六环外新房总价中位数分别为1500万元、859万元、965万元、600万元、409万元。