哪里的房子涨幅大：以北京为例(6)

总体来看，2009-2018年期间，五环内新房均价从1.9万元/平上涨至8.1万元/平，年均涨幅17.2%，五环外新房均价从9494元/平上涨至5.0万元/平，年均涨幅20.3%，五环外年均涨幅明显高于五环内。这主要是五环外受益于城市空间外扩、产业发展和人口流入。

城市空间外扩方面，为了疏解首都功能，经济和产业要素向五环外的东、南方向延伸。向东，北京城市副中心对接中心城区功能和人口疏解，到2035年承接40-50万常住人口；顺义区作为港城融合的国际航空中心核心区，推动临空产业飞速发展。向南，大兴是面向京津冀协同发展示范区、首都国际交往新门户，大兴机场逐步建成高水平对外综合交通枢纽。

产业发展方面，北京市城市副中心，逐步构建总部经济、智能制造等7大千亿级产业群。北京科技创新产业以“三城一区”为核心，其中亦庄经济技术开发区为龙头，2018年电子信息、装备制造等四大主导产业实现工业总产值3551.3亿元，2020年现代制造业和战略性新兴产业占比有望超过80%；怀柔科学城、昌平未来科学城着力于科技创新，建造了大量研究所和国家重点实验室。现代服务业中运河商务区、机场临空经济区等承载中心城区商务功能疏解，建成以金融创新、高端服务等产业为重点的综合功能片区。产业发展带动经济增长，2017年非城六区GDP同比增长7.1%高于城六区6.7%，其中昌平（8.5%）、延庆（8.4%）和通州（8.1%）高居北京市各区前三。

人口流入方面，《北京城市总体规划(2016年-2035年)》里提出：疏解北京非首都功能，城六区常住人口到2035年控制在1085万人以内。2015-2018年城六区常住人口合计减少116.9万人，而非城六区合计净增96.5万人。2018-2035规划新增人口中，非城六区规划可净增230.8万人，而城六区规划减少80.3万人，人口逐渐向五环外迁移。城市空间外扩、产业发展和人口流入带动五环外土地溢价供给，2011-2018年溢价率前三（未考虑东西城区）分别为大兴区（34.8%）、密云区（33.3%）和平谷区（32.9%），城六区中仅有丰台区溢价率超30%。

从距天安门距离看，2011-2018年期间距天安门3km、5km、10km、15km、20km的楼盘年均涨幅17.6%、15.4%、15.5%、16.1%、17.5%。结合北京环线距天安门的距离，我们选择二手房楼盘作为辅助分析。以天安门为中心，距离天安门3km，5km，10km，15km，20km各选取东南西北四个二手房楼盘，合计20个楼盘作为分析标的。为统一标准，主要选取面积50-80平、非一流一类小学学区房、距地铁站1000m以内的楼盘作为分析。

3km以内土地供给短缺、公共资源富集、产业高端，年均涨幅位居第一。2009-2018年北京市出让446宗住宅用地，距天安门3km内仅1宗，为2014年的西城区华嘉胡同地块，楼面价6.3万元/平，溢价率达110.4%。此外，2017年北京市规划国土委宣布二环内禁止新增建设用地。3km以内土地供给短缺，却聚集大量的公共资源和高端产业，金融街为代表的金融中心，西单、王府井为代表的商业中心均是北京最繁华地区，稀缺性造就了距天安门3km内住房价格的高年均涨幅。东总布胡同距离北京协和医院1公里，周边有地铁1、2和5号线，2011年售价3.0万元/平， 2013年价格攀升4.9万元/平，后从2015年底的5.1万元/平上涨至2016年末的7.5万元/平，2018年售价10.6万元/平，2011-2018年期间年均涨幅20.0%。

距天安门5-15km主要为朝阳、海淀、丰台和石景山四区，人口减少，教育医疗优势有所减弱，一般性产业向外疏解。2015-2018年四区朝阳、海淀、丰台和石景山四区合计减少96.7万人，同时教育、医疗优势有所减弱。教育方面，2017年市教委宣布郊区将新建10所优质小学或九年一贯制学校，其中2018年通州区和“东西海”建立教育联动合作机制，计划新建115所中小学和幼儿园，史家小学通州分校、北京小学通州分校目前已经招生，黄城根小学拟于2019年9月首次招生。医疗方面，2018年同仁医院计划将主体南迁至亦庄开发区、大兴区引入北大医院，友谊医院顺义院区将于2019年底投入使用、北京大学人民医院通州院区已开诊。产业方面，城六区坚决退出一般性产业，同时怀柔科学城和昌平未来科学城吸引大批城六区科技企业和研究所落子，未来近五万科研人员入驻。