哪里的房子涨幅大：以北京为例(7)

距天安门20km房价低，2011年楼盘均价1.5万元/平、明显低于同期北京市二手房均价2.7万元/平，随着地铁线路外延，交通通达性提升居住功能。2011年距天安门20km的楼盘均价仅1.5万元/平，明显低于同期北京市二手房均价2.7万元/平，北京大量职住分离人群购买五-六环住房作为上车房。随着城市空间外扩，随着地铁从中心外延，2015年昌平线，2017年房山线、燕房线和西郊线，2018年亦庄线剩余段，2019年17号线和19号线，2021年平谷线。五-六环逐渐构建中心城区一小时都市圈，提升了该区域居住功能，大众目光转移并且认可该地区造就其高年均涨幅。2011年霍营小区售价1.7万元/平，2013年上涨至3.1万元/平，后从2015年底的3.2万元/平上涨至2016年底的5.1万元/平，2018年售价5.7万元/平，2011-2018年年均涨幅达18.8%。

3 学区房涨幅差异：小学质量、入学政策、产业发展、住房质量

3.1 学区房普遍溢价，部分学区房溢价率超30%

2014年北京开始全面取消共建入学，让所有学生都就近入学，学区房成为进入优质小学的主要途径。2006-2017年期间，北京小学数量从1310所降低为984所，而户籍出生人数从7.7万上涨至18.6万人，招生人数从7.3万人上涨至15.8万人，小学学位供不应求。“东西海”作为北京三大教育高地，2017年东城区府学小学招生596人，西城区实验二小招生710人，海淀区中关村一小招生540-600人，北京市一流一类小学总招生人数不足北京总招生人数1/15，其学区房自然炒出天价。

2017年海淀区学区房溢价率为21.1%，高于东城区17.1%和西城区13.3%，中关村三小、史家小学、中关村一小学区房溢价率分别以34.1%、31.1%、29.4%居前三。云房数据通过比较各区排名前10位的重点小学的划片小区均价，以及划片小区周边1000m内非学区房住宅均价，计算出东城区、西城区和海淀区学区房整体溢价率和各重点小学学区房溢价率。2017年海淀区学区房溢价率为21.1%，高于东城区17.1%和西城区13.3%。一流一类小学学区房溢价率均在10%以上，其中海淀区中关村三小学区房均价12.1万元/平，非学区房9.0万元/平，溢价率34.1%居首，史家小学、中关村一小学学区房溢价率分别为31.1%、29.4%，居二、三位。

北京73%的重点小学位于西城区、东城区、海淀区和朝阳区，因此本文以“东西海朝”四区的13所一流一类小学和20所一流二类小学的划片住房作为学区房，共计东城区有238个学区房楼盘、西城区248个、海淀区201个、朝阳区20个。剔除成交数据缺失或样本很少的学区房，东城区选择51个学区房楼盘、西城区80个、海淀区103个、朝阳区12个。学区房楼盘年均价采用当年楼盘内所有成交住房的均价，不同类别和不同行政区学区房总价中位数取学区房楼盘年均价的中位数。我们将学区房分为老破小和非老破小，老破小是指住房房龄在20年以上（1998年及以下建成）、面积低于70平，非老破小是指住房房龄在20年以下（1999年及以上建成）、面积大于70平的住房，图表25仅展示部分代表性楼盘，加粗楼盘为老破小。

3.2 小学质量、产业发展和住房质量决定学区房年均涨幅