哪里的房子涨幅大：以北京为例(9)

从房龄和面积看，2012-2018年老破小学区房年均涨幅17.6%高于非老破小学区房16.8%。2012-2018年期间学区房年均涨幅，东城区老破小17.7%高于非老破小16.2%，西城区老破小18.9%高于非老破小18.6%，海淀区老破小16.4%高于15.7%，朝阳区老破小17.3%高于非老破小16.9%，老破小学区房年均涨幅普遍高于非老破小学区房。原因在于学区房更看重总价，老破小总价低，容易“上车”。2018年学区房总价中位数方面，东城区老破小524万元，非老破小864万元；西城区老破小685万元，非老破小1217万元；海淀区老破小614万元，非老破小1097万元；朝阳区老破小450万元，非老破小985万元。其中育民小学老破小学区房白云路7号院年均涨幅达25.8%，该小区紧邻二环，距离1号线木樨地站900m。2012年均价3.2万元/平，2013年涨至5.4万元/平，后从2015年的6.9万元/平上涨至2016年的9.3万元/平，2018年均价为12.5万元/平。宏庙小学非老破小学区房丰汇园年均涨幅达22.9%，丰汇园地处金融街，东靠西单商业街，紧邻地铁1、2、4号线，是西城最繁华地区之一。2012年售价5.4万元/平，2013年涨至7.4万元/平，后从2015年的10.9万元/平上涨至2016年的14.3万元/平，2018年售价为18.6万元/平。

3.3 入学政策调控导致学区房出现一定降温

“多校划片”、“租房入学”和“六年一学位”是推进小学学位与学区房脱钩的三大主要政策。2015年西城区建筑面积仅10平、破旧低矮、墙皮脱落的文昌胡同小区，由于划片为北京实验二小，卖出34万元/平的天价。为促进教育公平，打压天价学区房，北京逐步推进小学学位与学区房脱钩，主要包括三大政策：多校划片、租房入学、六年一学位。多校划片方面，2017和2018年北京市教委发布的《义务教育阶段入学工作意见》均提出推进“单校划片和多校划片相结合的入学方式”。租房入学方面，2018年北京《义务教育阶段入学工作意见》中首次明确本市户籍无房家庭满足条件可在租住地入学。六年一学位是指一套房产在六年之内只能为一个孩子提供学位（二胎除外），该政策首先在石景山区执行，目前东城、西城、海淀、朝阳、通州均在施行。

多校划片施行后，朝阳区、东城区、海淀区学区房价格均出现一定下跌。以图表25的28个楼盘作为抽样样本，2017年6月朝阳区“多校划片”施行后（目前仅部分小区施行），学区房均价从2017年6月的9.8万元/平降至2017年底的9.3万元/平，下跌6.0%；同时期二手房从6.3万元/平降至6.2万元/平，下跌1.8%，其中东大桥路从9.7万元/平降至7.7万元/平。2018年6月东城区“多校划片”施行后，学区房均价从2018年6月的10.4万元/平降至2018年底的9.8万元/平，下跌5.0%；同时期二手房从8.8万元/平涨至9.1万元/平，上涨3.3%，其中豆瓣胡同从13.3万元/平下跌至11.8万元/平。2019年1月海淀区“多校划片”施行后，学区房均价从2019年初10.4万元/平降至2019年第一季度末的9.8万元/平，下跌6.0%；二手房下从7.7万元/平涨至7.9万元/平，上涨2.0%，其中光大水墨风景从14.0万元/平降至12.0万元/平。

4 地铁房涨幅差异：距地铁站越近，涨幅越大

本文定义：距地铁站500m以内的为“正地铁房”、即步行5分钟内，500-1000m的为“准地铁房”、即步行10分钟内，1000-1500m的为“近地铁房”、即步行15分钟内，超过1500m的为“非地铁房”、步行时间超过15分钟。早期地铁开通多在北京五环内，因此2012-2014年选取的地铁线路主要途径五环内，2015-2017年主要途径五环外，每条地铁线路选取16个楼盘，共计选取96个楼盘作为分析标的，图表31仅展示部分楼盘。地铁开通大致包含规划阶段、建设阶段和营运阶段。地铁房采用当年楼盘内所有成交住房的均价，选择地铁开通前2年年底至前1年年底房价涨幅作为建设阶段房价涨幅，选择地铁开通前1年年底至开通当年年底房价涨幅作为开通前后（营运阶段）房价涨幅。由于地铁规划多在2011年之前，而2011年之前缺少二手房成交数据，因此暂未考虑规划阶段房价涨幅。