哪里的房子涨幅大：以北京为例(10)

4.1 住房距地铁站越近，年均涨幅越大

2011-2018年正地铁房年均涨幅为16.2%，准地铁房年均涨幅15.2%，近地铁房年均涨幅15.1%，非地铁房年均涨幅14.1%，住房距地铁站越近，年均涨幅越大。星罗棋布的地铁线犹如血管连接着北京，为居民提供便捷舒适的出行方式。2018年北京轨道交通运营线路长度713千米，其中地铁617千米，在建地铁长度321千米，日均客运量达1054万人次，承载了北京人的生活，也由此推动了地铁房价格的上涨。2011-2018年期间地铁房年均涨幅为15.2%，正地铁房年均涨幅为16.2%，准地铁房年均涨幅15.2%，近地铁房年均涨幅15.1%，非地铁房年均涨幅14.1%。距地铁站越近，出行越方便，抬升了周边土地价值，溢价率上升。2011-2018年期间住宅用地出让溢价率前三的分别为距离八通线土桥站600m的通州区梨园镇0802-168地块（491%）、距离大兴线义和庄站300m的大兴区黄村镇DX00-0101-0201等地块（180%）、距离回龙观东大街站500m的昌平区东小口镇G05-1、G05-3、G08-1地块（136%）。

4.2 距地铁站越近，建设阶段和开通前后涨幅越大

2011-2018年建设阶段地铁房年均涨幅25.1%，高于开通前后21.2%。2011-2018年地铁建设阶段地铁房平均涨幅25.1%，开通前后21.2%，同时期地铁房年均涨幅15.2%，地铁建设和开通前后对于房价有明显带动作用，且建设阶段年均涨幅大于开通前后。

这主要有两个原因：第一，地铁建设一般需要约5年，建设阶段本文采用开通前2年年底至前1年年底，此时地铁已经初具规模，之前较长周期的建设阶段提高了周边住房价格，地铁对房价的影响已经被大幅消化。第二，地铁建设阶段政府为了进行建设融资，沿线土地频繁出让，土地价格抬升，推动沿线住宅价格水涨船高。如2013年在昌八联络线（回龙观东大街站北延至朱辛庄站）建设阶段中出让的昌平区东小口镇G05-1、G05-3、G08-1地块和G06-2、G06-4、G09-1地块，两者距离8号线回龙观东大街站仅约500m，溢价率分别高达110%和94%；2013年16号线建设阶段出让的海淀区环保科技园3-3-230、3-3-260、3-3-277地块距离16号线温阳路站1.3千米，溢价率为89%。

2011-2018年期间，距离地铁站越近，建设阶段和开通前后平均涨幅越大。2011-2018年建设阶段正地铁房平均涨幅24.1%、准地铁房23.6%，近地铁房22.9%。开通前后地铁利好更加凸显，2011-2018年开通前后正地铁房平均涨幅26.1%，准地铁房24.6%，近地铁房15.2%，住房距地铁站越近，平均涨幅越大。五环内2012年6号线一期开通前后地铁房价格上升35.0%，2013年14号线西段建设阶段地铁房均价上升21.3%，远高于同时期北京二手房均价涨幅12.8%。五环外2016年16号线山后线开通前后地铁房均价上升47.7%，2017年房山线建设阶段地铁房均价上升61.9%，远高于同时期北京二手房均价涨幅28.9%。

5 结论：核心地区住房类似蓝筹股，靠近中心的外围地区住房类似成长股

城市内部不同地段住房价格是住房质量、周边产业、交通和公共服务资源的映射。城市中心产业、交通和公共资源富集，同时中国特有户籍制度使得公共资源与户口挂钩、户口与房产挂钩，促进全城甚至全国高收入人群向城市中心集聚。尽管部分城市中心疏解人口，比如北京市城六区、上海内环内，但主要为低收入人群流出，高收入人群很可能在持续流入。但是由于城市中心的住房总价高，年均涨幅反而较低。外围地区，尤其是靠近中心的外围地区，受益于城市空间外扩，产业和人口逐渐集聚，同时房企频频打造中高端改善盘，居住体验明显优于城市中心的二手房，带动该地区房价迅速上涨，造就其高年均涨幅。