哪里的房子涨幅大：以北京为例(11)

一般来说，年均涨幅往往是由以下因素决定：规划利好地区经济和产业迅速发展，交通服务水平提升；公共资源上，优质教育、医疗资源密集提高居住功能，轨道交通提升城市运行效率。产业和公共资源富集带动人口流入，流入大的地区购买需求旺盛，带动土地溢价供给。

核心地区高端产业集聚、优质公共资源富集、交通便利，相关住房类似蓝筹股，房价走势稳健。北京距天安门3km以内，金融街是全国的金融管理中心、西单、王府井等商圈汇集、教育医疗资源富集、地铁线路密布，2009-2018年期间楼盘年均涨幅18%，高于距天安门5km、10km、15km、20km的楼盘年均涨幅。此外，2011-2018年上海市二手房均价从2.3万元/平上涨至4.9万元/平，年均涨幅11.8%。同时期上海市内环核心地区静安寺板块、南京东路板块、人民广场板块、陆家嘴板块、徐家汇板块、南京西路板块二手房均价年均涨幅分别为15.5%、14.8%、13.8%、12.8%、12.5%、12.2%，均高于上海平均水平。如果把城市不同地段比作上市公司股票，核心地区聚集了最优质的公共资源，高端产业富集，交通便利，可以将其比作绩优蓝筹股。

靠近中心的外围地区受益于城市规划利好、产业发展和人口流入、公共资源和交通趋于完善、住房质量较高，相关住房类似成长股，涨幅较大。2009-2018年北京门头沟区、昌平区和顺义区年均涨幅分别为23.8%、21.7%和21.4%，居北京市各区前三，均靠近中心城区；新房六环外、五-六环、四-五环、三-四环、三环内均价涨幅分别为20.4%、20.5%、18.0%、17%、16.7%，其中五-六环最高。在上海，2009-2018年内环内、中内环间、中外环间、外郊环间、郊环外新房均价年均涨幅分别为13.2%、15.2%、16.1%、14.8%、14.2%，中内环间和中外环间新房年均涨幅最大。城市空间外扩过程中，靠近城市中心的外围地区规划利好逐渐体现、产业和人口迁入、公共资源和交通趋于完善、房企频频打造中高端改善盘，同时叠加单价低、总价小，适合预算有限的刚需，住房年均涨幅往往领先城市其他地区，该地区住房可以类似成长股，涨幅大。在城市偏远地区，由于目前产业、公共资源、交通等都尚未成熟，住房年均涨幅相对较低。