深圳木头龙旧改之痛 12年拉锯战仍在持续

臭气熏天、野草丛生，20多栋被拆除的建筑堆积着大量建筑垃圾和生活垃圾。这是2019年8月19日，中国房地产报（微信ID：china-crb）记者在深圳木头龙小区看到的情景。地处深圳罗湖中心区，木龙头小区的满目疮痍，与周围的摩天大厦格格不入。

8月初，一则《木头龙旧改最后4户仍拒签 49名业主在10年等待中离世》的报道，让这个已经拉锯12年之久的旧改项目再度陷入舆论漩涡。

这是一个占地超7万平方米、此前居住着1340户居民的住宅小区；2007年，深圳益田集团进驻木头龙小区的旧改项目；2010年，木头龙获批深圳市首批旧住宅区城市更新项目。可是经过12年开发商与业主谈判签约的拉锯战，目前仍有4户业主不肯签约。

看不到头的拉锯战，使益田集团在木头龙项目中耗费了大量的人力物力财力，却又极度无奈。

除了木头龙，当年深圳还有七个老旧住宅小区纳入首批城市更新计划，当年被称为深圳八大旧改。目前，除其中一个项目因出现大量危房、政府推动进度，现已进入拆迁阶段外。

而其他七个项目无一例外均因“钉子户”漫天要价、不接受现有赔偿标准而拒绝签约，导致签约率迟迟达不到深圳城市更新政策中规定的100%要求，这些旧改十几年来一直僵持不下，拆迁受阻。小区大量居民流离失所，无法重返家园，既造成了严重的社会问题，又影响了城市区域的经济发展。

《2019年城市更新白皮书·城市更新十周年回顾与展望》的数据显示，截至2018年底，深圳城市更新项目立项747个，取得实施主体的191个，实施率仅为1/4。

在寸土寸金的深圳，旧改已经成为房企获取土地来源的主要途径，参与旧改，已经成为了房企们想要立足深圳的“必答题”。据业内人士向中国房地产报记者透露，深圳其实还有不少有旧改意向的小区已经谈了近二十年仍未果，最终开发商只能无奈的选择撤场。

木龙头旧改之痛，俨然已经成为深圳城市更新的发展之痛。

每年支付年租金1亿元

房企的不可承受之重

木头龙小区建于1980年至1982年，至今已有38年，小区更新占地面积约为7.7万平方米，拆迁总建筑面积约为11.9万平方米，拆迁房屋栋数共61栋，总户数为1340户。据悉，这是一个福利房性质的小区，业主大多数为深圳国企、事业单位的职工。可以说，他们是改革开放初期，来深圳的第一批建设者。

如今的木龙头小区已有20多栋被拆除，大量建筑垃圾和生活垃圾堆积。而木头龙项目未来规划有回迁住宅、保障性住房、幼儿园、居住小区级文化室、社区老年日间照料中心、社康服务中心、邮政支局等大量的公共配套，将大大改善居民的生活水平，为社会带来巨大的便利及福祉。

2007年进驻小区开展改造意愿征集工作后，2010年，木头龙成功获得了市政府批准列入第一批城市更新单元，同年益田集团完成木头龙片区城市更新土地及房屋确权，并正式开展拆补安置协议签订工作，挨家挨户，上门与这里1340家业主商量、谈判与签约。

益田集团负责该项目签约的工作人员告诉中国房地产报记者，起初，签约过程还算相对顺利，2007年至2012年，该项目签约总数已经达到80%近1100户；到2015年年中，签约户数与面积达到90%，仅剩下130多户；2016年年中，剩下的130多户业主中又有70户签约，剩下仅仅60多户未签；2017年，木头龙业主签约率就已超过98%，但仍有20多户未签约。

2017年8月，罗湖区人民政府一纸公文通告，针对这种僵持已久的拆除重建类城市更新项目。文内明确表示：“对久拖不决的项目，罗湖区政府将依法规解决拆迁遗留问题。”，此次政府介入对项目起到了一定的推进作用。

自2017年至今，99.7％的业主都已签约，仍有4户迟迟不肯签约，并且拒绝谈判，还有一户住在危楼内不肯搬出。此时，木头龙因是海沙建筑，早已属于危楼。

据公开的补偿协议显示，益田对木头龙是按照1∶1.3的比例进行拆迁补偿。在2015年颁布的《城市更新条例》草案中，市场呼唤已久的拆赔标准已经进行更改。按照规定，建筑物产权置换按照建筑物使用面积（套内建筑面积）测算，置换比例不得低于1∶1，但不得高于1∶1.3。

即便如此，未签业主约然不满意，提出来的条件异常苛刻。 木头龙几名已签约业主纷纷向中国房地产报记者透露，目前还未签约的这几户业主中，有的曾经要求益田集团的股份，有的则要求一亿元赔偿金，有的要求1套赔2套，有的要求赔偿商铺，还有的要求每平方米按15万至20万元回购房产。