年底房企业绩完成率分化明显 部分完成全年目标有压力(2)

克而瑞分析人士房玲指出，在马太效应下，头部房企将会占据更多的市场份额。随着对房地产行业风险防控的进一步强化，部分地方政府在拍地时要求有一定规模的开发商进行开发，且土地竞拍要缴纳数额不菲的保证金，这对小房企的经营能力以及决策能力提出了更高的要求，房企的容错率更低，进一步的挤压了小房企的生存空间，一些实力不济的小房企最终将会被兼并或走向破产的边缘。另一方面，此轮调控在宏观上持续坚守“房住不炒”的原则，杜绝房地产行业的大水漫灌，在房地产融资上，也持续收紧。自2016年10月开始限制公司债用于前端拿地后，陆续出台多种政策严防房地产行业债务违约风险。2019年5月发布“23号文”，明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资，开启更深层次的新一轮的融资收紧；接下来的7、8月份连续对房地产信托、银行机构进行整治约谈，同时对开发贷、境外债等多种融资方式进行进一步限制。

在此情况下，房企整体融资难度和融资成本都在上涨。据企业公开的信息显示，2019年前10个月，房企新增债券类融资成本7.03%，较2018年全年上升0.52个百分点。此外，随着中小房企暴雷不断，以及兑付问题频发，金融机构及银行等更愿意把钱贷给承压性更强的规模房企，规模房企的融资优势更加显著，房企在融资上也呈现向头部房企集中的趋势。克而瑞统计显示，2019年上半年末，TOP10房企总有息负债28277亿元，较2018年末净增加3036亿元，增量占上市房企净增加值的41.6%，增量占比较2018年上升了9.8个百分点；TOP20房企有息负债净增加值占比也进一步上升至57.4%。拿地受限、销售承压、融资受阻多重压力叠加下，易导致房企资金链断流，从而使企业面临债务违约，更严重的导致破产重组。

此外，有业内人士指出，一些房企破产原因在于其主业房地产经营不善，力图转型，但最终转型失败导致破产。如近期破产重组的银亿股份和2018年退市的中弘股份，前期房地产主业盲目扩张，加上经营不力，导致项目结转过慢毛利率降低等问题；在主营业务没有进展的情况下，开始将重心放在了多元化之上，且相关的多元化与房地产主业相关度甚低，不能对房地产主业反哺，最后房企多元化转型经营不利时，由于债务高台，开始引发一系列的债务危机，最终成为压倒企业的稻草。

趋势：房企密集加快供货节奏

据统计局数据显示，2018年底全国有97938家房地产开发企业，2019年至今破产清算的企业459家，占比仅0.5%，相对于总量来说，破产房企并不多。从过去几年的房企数量变化来看，整体数量是增加的。随着年底业绩冲刺季的到来，房企密集加快了供货节奏，29个重点城市供应量明显回升。不过，市场期盼的翘尾行情未至，重点城市成交量同环比分别下跌12%和1%，市场下行压力仍较大。

其中，一线城市11月成交量企稳回升，环比上升6%，同比上升28%。具体来看，北京市场再度遇冷，成交量同环比双降，上海、广州和深圳市场略有回暖，成交量皆有增长。25个二三线城市成交量缓步下行，但跌幅明显收窄，环比微跌2%，同比下跌15%。各城市市场持续分化，重庆、昆明、杭州等市场依旧坚挺，成交量同、环比齐增。而长沙、福州等市场持续转冷，成交量环比近乎腰斩。

分区域来看，长三角成交表现亮眼，除徐州、南京成交走弱外，杭州等多市成交量明显提升，宁波同、环比增幅更是超七成。中西部城市间市场显著分化，重庆、昆明、成都等成交量企稳回升，武汉、郑州、西安等稳中有降，长沙市场急速冷冻，环比下降63%。随着供暖季的到来，东北地区市场进入传统销售淡季，长春、大连等成交量持续走低。

展望未来，克而瑞分析人士房玲认为，市场成交量持续走低，但并非失速，各城市市场行情波动起伏，各区域、各项目不断分化。鉴于年底乃是房企冲业绩的关键期，势必将加大营销力度，以价换量趋于常态化，成交量有望企稳回升。在房企融资环境持续收紧的大背景下，唯有抓销售、促回款，才能更好地抵御市场下行风险。