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机构数据:4月核心城市房价涨速减缓 二手房成交量显著下降(3)

2019-05-29 14:03栏目:房产

  二线城市中,除厦门环比上涨了1.52%外,其它各样本二线城市2019年4月住房租金均环比下降。如果与2018年1月相比,仅有大连、成都租金总体分别上涨了5%和2.61%,其它城市基本持平或微跌。

  从房价租金比看,多数城市房价租金比较高,但也有部分城市房价租金比相对合理。厦门、廊坊、石家庄、南京、青岛居样本城市房价租金比前5位,购房租金收益率相对较低。其中厦门租金简单回本周期为80.46年,住房租金年收益率仅为1.2%。廊坊租金简单回本周期为76.11年,住房租金年收益率仅为1.3%。太原、沈阳、海口、长沙、大连房价租金比较低,租金简单回本周期均在40年以内。

表1 主要城市房价租金比(住房总价/年租金)

机构数据:4月核心城市房价涨速减缓

  数据来源:中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组

  二、形势分析与短期预测

  1。 调控政策主线更加明朗,房价上涨预期减退

  房价稳定作为调控政策的主线更加明朗。在复杂的内外部经济形势下,2019年4月以来,中央和相关领导多次强调和重申要坚持“房住不炒”,充分表明了中央控制房价上涨的决心。一个月内包括苏州等10个热点城市因房价涨幅较大被住建部预警提示,热点城市苏州出台了房价调控“组合拳”,表明了政府对房价上涨的现实态度。由于房价上涨高度依赖于金融杠杆,房地产调控政策不松动,意味着房价短期难以出现大涨。

  房价上涨预期减退。2018年底至2019年初,部分城市根据市场变化对房地产调控政策进行了微调,一些城市取消或弱化了限价、限售等辅助性调控手段。部分购房者认为房地产调控可能进一步松动,从而对房价预期也由悲观向谨慎乐观转变。随着近期房地产调控政策主线的进一步明确,房价上涨预期有望逐步减退。

  2。货币边际宽松告一段落,房地产融资环境短期难以进一步改善

  2018年底以来,随着定向降准等稳健性货币政策的实施,资本市场的资金紧张状况显著缓解,部分城市首套房贷的实际利率由上浮10%-15%降至基准利率水平。但在复杂的内外部经济环境下,防范宏观风险仍是政策底线,“大水漫灌”的情形不会出现。货币供应难以进一步宽松,意味短期内房地产融资环境也难以得到进一步改善。这将降低房价进一步上涨的可能性,使得房价“小阳春”难以入夏。

  3。国内外经济形势更加复杂,不确定性将导致市场观望情绪增强

  世界经济前景趋于复杂化,全球经济不确定因素进一步增加。由于长期房价变化与预期收入的变化紧密关联,内外部经济形势的复杂化使得预测房价走势变得更为困难。这将抑制房地产投资投机,使部分潜在购房者推迟或取消购房计划。

  4。短期内一二线城市房价涨速将进一步收窄,三四线城市房价可能由涨转跌

  2009年1季度,全国房价有所回升,个别一二线城市房价出现较快上涨。随着政府“稳房价”决心的进一步明确,以及货币边际宽松短期见顶,房价回升的态势将受到抑制。2019年4月,二手房成交量和房价整体涨速的下降,也表明市场对这些条件的变化作出了反应。内外部经济环境的复杂化,也有助于为处于预热阶段的房地产市场降温。

  综合以上因素,预计短期内,一二线城市房价涨速将进一步收窄,三四线城市房价还可能总体由涨转跌。随着调控政策的跟进,个别房价较快上涨的一二线城市,涨势也有望减缓或由涨转跌。

  另一方面,即使部分城市房价出现回落,房价下跌的空间也较小。在再城市化大背景下,一二线城市作为人口主要流入地和高端产业聚集区,住房供求矛盾长期存在。部分一二线城市如北京、上海、厦门、成都等已经经历了一波市场调整,房价下跌空间相对较小,而潜在的上涨压力相对较大。从三四线城市看,国家对三四线城市基础设施投资力度不断加大,多数三四线城市的城市面貌得到长足改善;货币化棚改政策虽然淡出,但中期内三四线城市本身的更新改造需求仍较大。这些因素都使得三四线城市房价下跌的空间减小。

  三、对策与建议

  1。加强宏观政策的综合协调,实现统一目标齐抓共管