刚刚，桥北今年首个公证摇号楼盘诞生！最妖的

365淘房 冯思曼 今天，桥北楼市再次炸响了惊天雷。

中午，浦口普法官方发布了北外滩水城19街区16号楼的摇号公示。公示显示，北外滩水城暂定于5月25日11时30分在浦口公证处公证摇号，共637组有效报名人参与，中签率42.7％。

这是桥北今年首个公证摇号的楼盘。上一次，桥北出现公证摇号盘，还是去年的7月，大华锦绣华城阅江山推出的306套房源，当天“日光”。时隔10个月，桥北再次出现“公证摇号盘”，为桥北楼市打入一剂鸡血。

今年来，江北楼市冷热不均的情况非常明显。我做了个数据统计，今年江北的供货大户雨山路和隧道口板块，开盘项目的当天去化分别在10-100％以及13.4％-100％左右，去化差异之大，让人瞠目结舌！

这也意味着，就算在同一个区域，不同项目之间的热度差异也会非常大。同一板块，有楼盘销控一路飘红，而有楼盘却成交惨淡。造成这种差异的主要原因在哪儿，其中又有何规律可循？我对过去半年里江北所有楼盘的去化结果做了统计。

 37次开盘仅8次热销！近半年这三种房子卖的火

据统计，在过去的6个月江北板块开盘项目次数达到37次，其中当天去化8成以上的开盘仅7次，涉及楼盘7个，具体数据如下：

从统计结果不难看出，过去半年里，江北37次开盘仅有7次热销，平均来看，10个楼盘里只有2个楼盘卖的不错。具体到单个楼盘，我们发现，过去半年里江北去化不错的楼盘主要分为以下三个类型：

核心区楼盘：核心区楼盘开盘必热销，在过去的两年时间内，这已经变成了江北楼市的一条定律。一方面，由于核心区内楼盘限价，长期以来区域新二手房倒挂，吸引了一大批投资客的关注。另一方面，也有不少人看中江北核心区的未来配套规划，渴望核心区能为其带来美好的生活。

价格倒挂的低价盘：如中交锦蘭薈、亚泰山语湖等，这些由于新房限价而造成新二手房房价严重倒挂的低总价楼盘，也较受买房人欢迎。北外滩水城此次开盘之所以能够逆势走俏，很大一方面原因便是因为总价低，价格倒挂。此次北外滩水城首付才51万起，新二手房倒挂5000左右，吸引了刚需和低门槛投资客的关注。

配套“硬核”盘：学区和地铁一直以来是硬通货，如果一个楼盘能够在地铁、有较为优质的学区或者配套齐全会则更符合自住人群在居住便利同时实现保值的要求。配套成熟的金象朗诗红树林和地铁口的保利云禧，则恰好满足了自住人群的心理，从而逆势突围。

江北真的具备普遍高端的环境吗？一批楼盘哭了

在过去半年的热销楼盘中，我们也看到金基九月森林等一批高端改善楼盘的身影。因为目前市场的需求、高端改善需求和产品需求，以及江北新区的发展，共同催生了江北新区改善时代的诞生。

然而，在两年前，在人们的印象中，江北不少开发商们拿地开发的产品大部分还都是以刚需为主。但如今越来越多的中高端产品如“雨后春笋”般应运而生，之前以刚需为主的板块突然涌现出这么多的高端产品，不免让人对江北楼市的整体环境产生疑问，江北新区真的具备普遍高端的环境吗?

答案显然是否定的。

这两年，随着越来越多高价地块的诞生，越来越多的的房企不得不在产品上作出改变，不断向中高端方向发展，或主动、或被动。纵观江北楼市，90％的楼盘都是顶着3万/平的限价卖，价格相当，产品同质化却十分严重。改善的价格，却没有分化出改善产品的层次。

今年上半年，江北已经有楼盘由于定位过高，产品层次跟不上价格，出现了楼盘滞销、营销团队换血的事件。接下来，这种情况会不会更加普遍？目前还未可料知，但可以肯定的是，一批楼盘将非常艰难！

两大信号出现！楼市最妖的时候到了

近期，楼市出现了两大信号，楼市最妖的时候要来了：

信号一：江北二手房市场“冰火两重天”现场初现