从二手市场需求结构变化看“回暖”城市行情持续性

　　受益于资金宽松，城市政策局部松绑，经济平稳复苏等多重因素影响，房地产行业有了些许“回暖”：新房市场成交量稳步回升，土地市场高溢价地块频出，尤其是部分城市如北京、上海、深圳、杭州、青岛、成都、厦门等二手住房成交变得活跃。那么到底是什么样的人在买什么样的房？我们希望从二手房成交结构变化中找到答案，以判断这种回暖的基础是否可靠，继而才能判断回暖行情到底还能持续多久。

　　二线城市成交规模稳定小幅回升

　　近半数一季度同比增30%以上

　　2019年一季度，二手住房成交延续去年四季度以来小幅回升态势，13个重点一二线城市成交面积和成交套数分别为2443万平方米和27.64万套，同比分别增加4%和2%，环比变化受春节假期影响，较去年四季度均小幅下降4%。从1-3月月度变化看，3月放量显著，单月13个城市二手住宅成交量达1019万平方米，环比上涨88%，同比增11%，处于去年7月份以来的最高水平。

　　13个核心一、二线城市二手房成交分化加剧：有包含厦门、杭州、成都、上海、苏州等5个城市同比增幅约30%及以上，北京、南京、重庆等3个城市二手住宅成交稳步复苏，同比增10%以内。合肥、广州、深圳、青岛、武汉等仍表现为阶段性需求疲软，成交整体表现仍不及去年同期。

　　京沪渝呈小面积、低总价比例上升的刚需特征

　　杭州、南京等改善需求比例加大

　　聚焦北京、上海、杭州、南京、重庆等5个二手房成交显著回暖的城市，通过分析其一季度成交结构的变化，呈现出显著的两个特征：其一是京沪为代表的一线城市，以中低总价、中小户型的三房成交为主，呈现显著的刚需特征；其二是以南京、杭州为代表的二线城市，则以90平方米以上、中高总价需求为主的改善市场特征。

　　房源面积段：京沪70平以下占比最高且仍在上升，杭州、南京大面积比例高且在上升

　　对比2018年以来二手房源面积段成交特征来看，不同城市还是存在显著差异：一是以刚需客为主导且不断强化，70平米以下面积段成交量占比增长最为迅速的城市，典型代表为北京、上海、重庆，“居住降级”效应显著。二是中高端改善购房需求仍有进一步释放空间，120平米以上面积段成交量占比不断提升的城市，比如杭州、南京，以杭州为例，整体的居民购买力较强，高舒适度的居住偏好大面积段户型。而南京成交结构相对稳定，各面积段占比变动都不是很大，然而90-120平米和140-180平米占比分别有了1个百分点的提升，可见在当前政策格局下，一步到位的刚需或者改需求释放仍占绝大多数。

　　成交总价段：京沪渝低总价占比增长，杭州、南京高总价段比重上升

　　从成交总价段来看，各城市房价差异显著，京沪集中在200万-400万元的低价位，这点与面积段成交结构相匹配，占比达42%以上；杭州则集中在2004-400万元和400-800万元，分别占比达46%和30%，以中高端成交为主；对南京、重庆而言，主力总价段则主要集中在100万-200万元。

　　结合面积段的变化趋势来综合分析，不难看出以下几点：一是北京、上海、重庆低总价段占比增长显著，北京2019年一季度200-400万这一区间较2018年增加了6个百分点，值得关注的是上海，400万总价段以上的区间成交占比均有了不同程度的下降，高端需求略显乏力。二是杭州、南京中等价段400-800万放量最为显著，成交占比提升速度相对较快。

　　成交房型：二房和三房主力户型，“一步到位”小三房成为主要支撑

　　就成交房型来看，二房和三房主力户型，因高房价已迫近购买力极限，购房者更加关注居住空间的功能性，小三房或“2+1”等户型满足了许多家庭“一步到位”的需要，成为成交主力支撑，譬如北京三房成交面积占比达55%，重庆三房成交占比在37%左右。