从二手市场需求结构变化看“回暖”城市行情持续性(2)

　　值得关注的是，虽然北京二房、三房占比依旧较大，但从季度变化来看，二房占比减少，三房占比扩大，这点也不难理解，在以刚需和首改客群为主导的市场，人们更为关注面积段适中功能性完备的多室户，一次购房行为将满足中长期的居住需求，可以预见短期内这样的趋势还将延续。

　　综合而言，通过剖析当前“回暖”城市二手房成交结构，不难发现都是过往两年积压的刚需、改善的自住需求逐渐释放，京沪渝呈小面积、低总价比例上升的刚需特征，杭州、南京等改善需求比例加大，偏好70-90平米面积段的刚需客群比例不断上升。这样的需求格局也决定了本轮市场“回暖”持续周期的不确定性，待前期积压需求释放“消耗”之后，市场或将又回归常态。

　　另一方面，就新房市场而言，一线城市远郊项目仍将面临很大去化压力，市中心高价项目的压力也将日益突显；二线城市改善需求占比不断提升也对远郊项目和小面积段产品去化带来较大压力。