实探“红五月”③ ｜上海楼市短暂繁荣：李嘉诚卖掉的“网红”楼盘也回天乏术

　　千呼万唤始出来。5月20日，在等待了13年、拿地近5000天之后，高尚领域项目终于开盘。

　　一朝开盘，这个项目就吸引了整个普陀，乃至整个上海的目光，迅速成为“网红盘”。除了拿地早这一特点之外，高尚领域也是李嘉诚旗下的长实集团在上海的最后一个地产项目，如今售出之后，就意味着，李嘉诚完全退出了上海的房地产市场。

　　当90度地产联系到某知名中介置业顾问王新的时候，他正利用中午少的可怜的休息时间补觉。但说到“高尚领域”，他立马来了精神。王新坦言，目前主要精力就放在这个项目上，因为这个项目是目前上海最受购房者关注的楼盘。

　　不过，这只是上海楼市的一角。当下的数据，就给上海楼市泼了一盆冷水。最新数据显示，上海新入市项目去化情况堪忧，最高认筹比仅32%。从签约情况来看，青浦和浦东都出现大幅下滑，尤其是上周（5月12日-19日）青浦成交环比减少34.1%，浦东则仅成交1.3万平方米，环比减少38.1%。

　　一位研究上海楼市多年的观察者说，上海楼市如今确实被带动起来，但与2015、2016年仍无法相比，毕竟这波热潮的购房主角是曾被限购、如今社保已满两年的外地人，但这部分人仍以刚需和改善为主，面对如今的高房价仍然难以接受，因此，如今上海楼市的繁荣是暂时的，难以长久。

　　李嘉诚卖掉的项目为什么会火？

　　“开盘当天，1145套房源就已经认筹近400组了。有趣的是，前几天我还接待了来自香港和广东的购房者，因为毕竟是李嘉诚最后一个内地的项目，老牌港企在客群上，比其他新房客户更多样一点。再说了，地段和商圈及规划摆在这里，9万的均价很划算了，而且是精装修交付。”王新说。

　　如今，90度在网上寻找上海一手新盘时，铺天盖地都是“高尚领域”的推广。据王新介绍，这个项目开发商给的返点在上海的新盘中是相当高的，各个中介的置业顾问都会给客户优先推荐这个项目。

　　火爆的原因是什么呢？

　　王新说，上海内环寸土寸金，每次内环沿线新盘入市，总能激起市场波澜，但一般这些项目推出的房子也就一二百套，像高尚领域这样一次性推出1000多套房源的并不多见。所以一旦集中释放，购房者便会蜂拥而至。

　　上海目前的新房项目较少，但需求不少，因此，楼市还出现了一个有意思的现象：不少已经入市10年以上的老盘，在今年陆续“复活”，纷纷加入这一轮楼市行情，很多因为地段好就变成了“香饽饽”。

　　“比如说，五坊园三期是黄浦明日星城的后续产品，明日星城这个楼盘，最早的一期是在2001年，至今已经有18年的时间了，周边很久没有新房供应。还有老静安知名项目泰府名邸，是10年左右的小区了，日前又推出了新品入市。”

　　二手房仍然有价无市

　　李嘉诚曾提出的“地段论”，也反映在了上海二手房市场。

　　春节之后，楼市进入“小阳春”的传闻沸沸扬扬，随着第二个孩子的到来，小林起了置换的心思，从三居室置换为四居。为了尽快换房，小林将自己房子的挂牌价调整到了该小区同样户型的最低价。

　　然而，看房的人不少，真正下手的却没有。明明声明了价格还可以商量，但这两个月，买房者却似乎越来越不着急了。

　　中介经纪人杨其说，随着五月以来新房项目的不断入市，二手房市场将会受到影响。当然，地段和房子类型也很重要。

　　“以我的切身体会来看，二手市场是有回暖，但不代表什么房子都卖得掉，现在的买房人精着呢。好区位的次新房优势明显，如果是老破小，价格上就得让步。”在上海，同一地段下老破小、次新房、待交付新房三者之间的价差那是相当大，没有学区的老破小单价甚至只有新房的一半，随着房龄增长接盘侠难找，资产折旧非常明显，市场真正回归了“房住不炒”。

　　杨其以一个他所负责的刚需社区举例，这个小区交通极为便利，好租好卖，以两居为主。该小区从去年到今年2月份成交从未超过4套，而今年3月成交6套，4月到中旬已经有3套。这样一个典型上海二手房大型刚需社区，可以在一定程度上反映市场的情况。此外，年初的时候，小区还有十几二十套在售，现在只有6套了，虽然成交价格还没有什么变化，但说明房东的心态变了，不着急出售了。