上海4月二手房市场 改善需求扩大 量价走势稳定(3)

远郊城区成交量环比下降10.16%，为2240余套。全部11个板块中9升2降；价格表现为7涨2平2跌。成交量前三的金山新城、嘉定城区、临港新城，成交占比远郊的64.46%，分别为490余套、440余套、310余套，价格分别为上涨0.27%、0.39、0.29%。成交案例显示，三板块内成交以150-200万元、75-90平方米的房源为主，购房者中外省市户籍比例高，其中大多为首次购房客，需求持续释放，价格微涨。价格下跌板块如金山朱泾、崇明长兴岛，价格分别下跌0.34%、0.28%，成交环比下降24.14%、27.40%，为80余套、100余套。调查显示，上述两板块购房者以本地居民和投资客为主，成交以150万元以内、80平方米左右的房源为主。

二成板块价格下跌

4月，全市130个板块中，价格上涨板块85个，占比65.38%；持平板块19个，占比14.62%；下跌板块26个，占比20%。

价格上涨板块比上月减少10个，价格总体上涨0.40%，环比缩小0.23个百分点。上涨板块中，中心城区44个，新兴城区近郊34个，远郊7个；46个板块量价齐升，39个板块价涨量跌。其中成交量升幅领先的多在中心城区，如静安江宁路、杨浦新江湾城、普陀武宁，分别环比上升78.26%、69.44%、49.28%，为80余套、60余套、100余套，价格分别上涨0.51%、0.27%、0.26%。上述三板块中，大面积改善需求增速明显，静安江宁路110-140平方米房源成交环比上升250%，为14套；杨浦新江湾城、普陀武宁140-200平方米房源成交分别环比上升200%、175%，为15套、11套。调查显示，上述板块内大面积房源的成交升温，带动了置换链中的中小面积段房源成交上升，由此板块整体量价齐升。新兴城区成交上升板块如浦东曹路、宝山上大，分别上升13.68%、12.27%，为210余套、240余套，价格分别上涨0.23%、0.35%。其中，浦东曹路90-110平方米房源成交环比上升84.62%，宝山上大110-140平方米房源成交环比上升45.45%。两板块50平方米小户型成交则现下跌，环比下降16.67%、21.74%，在此类以首套客为主的近郊板块中，置业面积出现扩大，表明改善需求增速超过刚需。而降幅较大的多在新兴城区较偏远的板块，如金山枫泾、松江新桥、浦东外环、浦东惠南，分别环比下降33.33%、28.04%、25.5%、20.64%，为30余套、130余套、110余套、370余套，价格分别上涨0.13%、0.29%、0.52%、0.62%。上述四板块购房者以首套客为主，需求下降但价格未受影响。

价格持平板块19个，与上月持平。其中，中心城区11个，新兴城区近郊6个、远郊2个。价格持平板块成交10升9降，成交升幅前三的为金山亭林、黄浦南京东路、闵行航华，分别环比上升95.65%、71.43%、20.18%，为40余套、20余套、270余套，从成交案例看，上述三板块价格稳定，主力面积段成交上升明显，闵行航华、金山亭林90-110平方米房源成交环比上升82.61%、80%，为40余套、20余套，改善型需求明显释放；黄浦南京东路50-70平方米房源成交环比上升150%，为10套，刚需客增多。成交下降幅度前三的为崇明新城、嘉定丰庄、长宁仙霞，分别环比下降42.32%、19.71%、17.58%，为180余套、280余套、210余套。上述三板块成立主力面积段均为70-90平方米房源，分别环比下降35.37%、37.36%、54.84%，成交下降受有效挂牌影响，价格波动不大。

价格下跌板块26个，比上月增加10个，价格总体下跌0.18%，环比缩小0.04个百分点。其中中心城区10个、新兴城区近郊14个、远郊2个；量价齐跌板块20个，价跌量升板块6个。量价齐跌板块中，跌幅领先的多为新兴城区近郊偏远板块或远郊板块，如崇明长兴岛、金山朱泾、青浦重固、宝山罗店，分别环比下降28.04%、24.14%、22.5%、17.88%，为100余套、80余套、30余套、220余套，价格分别下跌0.28%、0.34%、0.25%、0.17%。调查显示，上述四板块地理位置偏远，降价幅度通常在1%-2%，买家多为首次购房者，预算250万元以内者居多。价跌量升板块中，中心城区如徐汇康健、静安大宁绿地成交分别环比上升9.67%、6.25%，均为320余套，价格分别下跌0.17%、0.19%。上述两板块均出现了小面积房源成交下降、其余面积段成交上升的情况，升幅最明显的为110-140平方米房源，分别环比上升75%、50%，为20余套、30余套。调查显示，800-1000万元价格区间的购房需求增长，一是卖家方面积极配合，并未坐地起价，甚至给出1%-2%的优惠，使得成交畅通；二是此类购房者多为置换客，目标小区出现合适房源后，快速出手。而板块内售后公房价格仍现下跌，由此影响板块整体价格走低。新兴城区如嘉定安亭、浦东北蔡，成交分别环比上升14.84%、3.11%，为170余套、290余套，价格分别下跌0.21%、0.14%。嘉定安亭成交以70-110平方米房源为主，成交量环比上升48.68%，大多业主面对预算有限的刚需客，采取降价揽客的手段。浦东北蔡需求结构发生微弱变化，成交主力50-70平方米房源让位70-90平方米房源，交易环比上升26.76%，表明板块内改善需求增加，刚需下降。