上海4月二手房市场 改善需求扩大 量价走势稳定

2019年4月，上海房产之窗二手房指数为3916点，比3月上升11点，环比上涨0.27%，涨幅缩小0.25个百分点，二手房指数连续第二个月上涨；4月，二手房指数同比下降1.09%。

4月，上海二手住宅成交套数为25230余套，环比下降1.90%，同比上升87.59%；以成交面积计，环比上升1.20%，同比上升88.31%。成交量连续第二个月保持在2.5万套以上水平。截至4月底，全市二手住宅挂牌量为66234套，环比下降0.45%；同比下降27.86%。挂牌量持续下降达22个月。

4月市场表现：一、楼市“小阳春”延续，需求加速，量价稳定。其中中大户型成交走势抢眼，成交比例上升。具体为，本月成交面积环比上升、套数环比下降，套均面积由上月的76.66平方米扩大到79.09平方米，表明改善类需求扩大，中大户型成交上升，小户型下降；也表现为中高价位房源成交增加。

二、市场上下月成交呈现波动，总量保持高位。4月上半月成交11820余套，比3月下半月下降20.15%；4月下半月成交13410余套，比4月上半月上升13.45%。

三、全市130个板块价格走势，上涨板块占比由上月的73.08%缩小为65.38%；下跌板块占比由上月的12.31%扩大为20%；持平板块占比仍为14.62%。以城区统计，依次为中心城区（成交占比32.16%）总体价格上涨0.29%；新兴城区近郊(成交占比58.95%)总体价格上涨0.23%；新兴城区远郊(成交占比8.89%)总体价格上涨0.31%。以环线统计，内环内总体价格上涨0.31%，内外环间上涨0.23%，外环外上涨0.19%。

四、全市130个板块成交量走势，63个上升，67个下降。以城区统计,中心城区上升1.63%，近郊城区下降2.39%，远郊城区下降10.16%。以环线统计，内环内成交上升5.04%，为3180余套；内外环间成交下降1.99%，为9520余套；外环外成交下降3.94%，为12420余套。以价格段统计，总价300万元以内房源成交占比63.34%，低于上月的66.60%；300-500万元房源成交占比23.69%，高于上月的22.88%；500万元以上房源成交占比12.97%，高于上月的10.52%。以面积段统计，七个面积段成交量四升三降，110平方米以上房源扩量显著。具体为，200平方米以上、140-200平方米、110-140平方米、90-110平方米房源，成交分别上升35.67%、18.56%、8.49%、1.13%；50平方米以内、50-70平方米、70-90平方米房源成交环比下降6.49%、4.63%、4.18%。

五、全市普通住宅成交17020余套，非普通住宅成交8210余套。普通住宅与非普通住宅成交比例，全市为2.07:1，内环内为1.72:1，内外环间为2.09:1，外环外为2.18:1。内环内两者占比更为接近。

六、全市成交TOP10板块中，中心城区板块1席，新兴城区近郊7席、远郊2席。近郊的浦东三林、闵行浦江、浦东周康以616套、609套、518套分列前三位；远郊的金山新城、嘉定城区以490套、440套分列第五、九位；中心城区的静安彭浦以453套列第七位。全市成交TOP10小区中，新兴城区近郊9个、远郊1个；新兴城区外郊环6个，郊环以外2个、内中环间1个，松江泗泾的新凯家园以128套位居榜首。

4月22日，上海市房管局局长胡广杰做客“2019上海民生访谈”表示，上海的住房发展处于“房地产市场调控的关键期”“居住困难矛盾的转换期”和“住房租赁体系的构建期”。近两年来，上海的地价、房价基本平稳，市场预期比较稳定。将坚持房地产市场调控不动摇、不放松，着力实现稳地价、稳房价、稳市场预期。上海还将在保证沪籍居民供应的前提下做增量，为非沪籍居民开放共有产权房申请。去年先行试点了三个区——金山、松江、虹口，今年计划通过二季度对政策试点以来评估的基础上，三季度16个区要全面拉开。

市区涨幅明显缩小

4月，中心城区（7个传统市区及浦东内环）总体价格上涨0.29%，环比缩小0.33个百分点，收缩过半以上；其中内环内上涨0.31%，环比缩小0.43个百分点。长宁、徐汇、黄浦、虹口、杨浦分别上涨0.36%、0.29%、0.28%、0.28%、0.27%；浦东内环、静安、普陀均上涨0.26%。中心城区全部65个板块中，44个上涨、11个持平、10个下跌。上涨板块如徐汇万体馆、静安西藏北路、黄浦滨江、长宁古北，价格分别上涨0.69%、0.61%、0.56%、0.54%。下跌板块如普陀甘泉宜川、长宁北新泾、徐汇康健、杨浦东外滩，价格分别下跌0.25%、0.22%、0.17%、0.12%。

3月，中心城区成交量环比上升1.63%，为8110余套。其中内环内成交量上升5.04%，为3180余套。中心城区70平方米以上的中大户型房源成交占比35.28%，高于上月的31.86%，表明中心城区各类改善需求释放明显。所统计的七个面积段中，四升二降一平，90平方米以上面积段成交均现上升，其中，200平方米以上房源升幅最大，环比上升38.67%，为100余套；其次是110-140平方米、140-200平方米房源，环比上升29.38%、22.84%，为640余套、350余套。下降的面积段分别为，50平方米以内、50-70平方米房源，环比下降5.25%、1.08%，为2950余套、2290余套。从中心城区成交量前100个小区看：一、以环线统计，分别为内环以内31个，内中环间30个，中外环间板块30个，外郊环间9个。各环线成交最多的小区为，内环内中远两湾城、内中环曹杨五村、中外环间阳光建华城、外郊环间桃浦七村。二、套均成交50平方米以内小区47个，环比减少3个。成交领先的小区多在杨浦中原、鞍山板块，如市光三村、鞍山四村、工农三村，分别成交26套、23套、22套，以40-45平方米的一室户型、一室半户型为主，动迁购置本区房源的需求推动成交。另外，学区房小区如密云小区、梅园新村、潍坊九村，分别成交25套、19套、16套，与上月相比变化不大。三、中大面积段房源成交明显放大，如90-120平方米的中大面积段改善小区阳光建华城、中远两湾城，分别成交35套、32套，高于上月的28套、24套，套均面积为101.61平方米、114.08平方米，套均总价为429万元、707万元。四、大面积房源成交量上榜的小区为浦东联洋的仁恒河滨城、陆家嘴的世茂滨江花园，分别成交20套、18套，套均面积为170.04平方米、178.71平方米，套均总价1450万元、1470万元。