上海4月二手房市场 改善需求扩大 量价走势稳定(2)

内环内成交升幅领先板块，长宁、普陀、静安内环板块分别上升27.50%、18.09%、14.97%，为250余套、220余套、360余套；浦东内环板块成交唯一下降，下降6.07%，为940余套。七个面积段六升一降，其中200平方米房源成交升幅最大，环比上升48.72%，为50余套；其次为110-140平方米、140-200平方米以内房源，环比上升26.12%、17.19%，为330余套、220余套；50平方米以内房源成交环比下降4.16%，为1120余套，表明内环内本轮行情由改善需求带动。从板块表现看，成交前三的虹口四川北路、浦东洋泾、静安新客站，环比上升10.42%、12.27%、6.12%。成交案例显示，上述三板块内400-550万、70-80平方米的二室户型成交集中，买家购房为求改善居住，不少非学区房的中等面积房源也热销。由于带看量增多，优质房源提价2%-3%。

4月，新兴城区近郊价格总体上涨0.23%，环比缩小0.15个百分点；远郊价格总体上涨0.31%，环比扩大0.19个百分点。成交前三的浦东内环外、宝山、闵行价格分别上涨0.26%、0.25%、0.25%；嘉定、松江、青浦价格分别上涨0.22%、0.17%、0.16%；含有较多远郊板块的金山、崇明、奉贤，价格分别为上涨0.12%、下跌0.05%、下跌0.14%。新兴城区全部65个板块中，41个价格上涨、16个下跌、8个走平。上涨板块如浦东惠南、宝山顾村、青浦赵巷、松江佘山，价格分别上涨0.62%、0.56%、0.52%、0.42%。下跌板块如金山朱泾、松江莘闵、宝山罗店、奉贤南桥，价格分别下跌0.34%、0.21%、0.17%、0.16%。

近郊城区成交量环比下降2.39%，为14870余套，所统计的近郊区域中，下跌领先的松江、浦东、奉贤近郊，分别下降6.33%、4.46%、2.59%，为1550余套、4820余套、670余套；上升区域中，金山近郊升幅最大，环比上升83.33%，为60余套，其余如嘉定、宝山近郊，成交环比上升2.77%、0.04%，为1000余套、2830余套。从面积段分析，50-90平方米房源成交最多，占比59.52%。所统计的七个面积段四降三升，50平方米以内、50-70平方米、70-90平方米、90-110平方米房源，环比下降7.30%、4.67%、4.59%、2.16%，为1600余套、4020余套、4760余套、2170余套；200平方米以上、140-200平方米、110-140平方米房源，环比上升36.59%、15.18%、4.11%，为280余套、470余套、1440余套。综上可见，近郊城区本月仅110平方米以上房源成交出现上升，中高端改善客需求强于刚需及初级改善客。其中，大面积房源小区如闵行浦江的新浦江城、闵行春申的上海春城、浦东周康的康桥半岛，分别成交22套、21套、18套，均现不同程度的上升，套均总价在600-800万元，套均面积在130-160平方米。近郊城区成交100套以上的板块49个，其中成交升幅前三的青浦徐泾、宝山共富、嘉定南翔，成交环比上升54.81%、32%、21.89%，为160余套、330余套、200余套，价格分别上涨0.18%、0.47%、0.54%。成交量前三的均为外环线附近板块，为浦东三林、闵行浦江、浦东周康，三板块也是全市成交前三，但成交环比下降2.84%、7.73%、4.07%，为610余套、600余套、510余套，价格分别上涨0.38%、0.47%、0.47%。调查显示，上述板块中以250-350万元的动迁配套房、老工房（售后公房）为成交主体，板块内完善的配套使得不少年轻家庭或养老者选择购房，由于底价成交，一些新挂牌房源出现3-5万元的涨价也为买家所接受。从近郊成交前100个小区看：外郊环间小区70个，中外环间24个，内中环间6个。外郊环间购房需求集中，近郊城区成交排名前三的新凯家园、崧泽华城、和家欣苑均位于此区域，分别成交120套、90套、80套，所在的松江泗泾、青浦赵巷、宝山共富板块价格分别下跌0.19%、上涨0.52%、上涨0.47%，三小区均为上市的动迁安置房，成交以200万元左右、75平方米左右的二室户型房源为主。内外环间成交领先小区，如内中环间的大华锦绣华城、中外环间的经纬城市绿洲，以套均500-600万元、100平方米左右的房源为主，所在的浦东北蔡、宝山上大板块价格分别下跌0.14%、上涨0.35%。