众里寻房·二手房丨城内看丰台 城郊看房山：300万不止“老破小”(2)

　　不过，在丰台，倒是有诸如广安康馨家园、御景春天等位于五环内，低总价，小户型的小区，总价300万左右就能买一个60-80平的2居，对于刚需一族，确实是一个不错选择。

　　从城郊来看，无论是户型、均价还是楼龄，房山的优势还是很明显的。由于前几年房山新房供应量较大，最近部分房源转入二手市场，因此选择余地较大，根据房天下数据显示，目前，房山二手房均价30768元/平方米，显然是北京近郊的价值洼地，也因此吸引了大批刚需在此安家置业。

　　房山板块中，最火的莫过于长阳，也是当前发展最成熟的区域。长阳紧邻地铁房山线，商业配套上，处于房山CSD中央休闲购物区最核心的部分，包含首创奥特莱斯等大型商业综合体，整体商业氛围良好；此外，长阳也能在很大程度上满足教育需求，北京四幼、皇城根小学、北京小学长阳分校、北京四中房山校区等热门学校汇集于此，教育配套较为完善。

　　另外，近几年，长阳的新盘集中度很高，二手房基本也是次新房。有较多知名开发商在该地区拿地，有成规模的住宅小区已经交房入住，社区底商大部分也已经接近成熟，配套设施大多也己交付使用。

　　当然，房山也有其天然的劣势，相对来说，房山地势较底，每逢暴雨天，就只能“望洋兴叹”，此外，政策红利难以辐射，导致房价后续上涨动力不足。不过，对于北京的多数刚需客来说，买得起已经成为唯一重要的考量标准，先上车，再往城里置换成为不得已的选择。

　　“热点成交小区”榜单有误区

　　毋庸置疑，刚需买房首当其冲要解决的是自住问题，但不能回避的现实是，房产已经超越了居住的属性，无论是否用于投资，房子都是家庭最重要的资产之一。

　　按照这个逻辑，不少刚需客带着投资的眼光买房，以期未来房产升值有助于以小换大，改善居住条件，因此，各大机构推出的诸如“热点成交小区”榜单成为初次修炼购房心经的小白们最关键的参考指标。

　　这两年，秦刚就把大部分时间精力放在了研究比对各大机构推出的海淀区热门二手房小区上，专注程度不亚于资深体彩迷研究每期中奖号码。去年年中，秦刚出手购置了海淀区某热门小区小两居。原本以为做足了功课的秦刚，如今却开始怀疑当初的决定了。

　　秦刚所在小区建成年代较早，设施老旧，缺乏物业保障，租金相对较低，因此多以老年人和天南海北的租客居多，这半年，租客换了一波又一波，居住群体极其不稳定，这让原本想生宝宝的秦刚两口犯起了嘀咕：“人员流动这么频繁，对宝宝来说，安全吗？”

　　实际上，像秦刚这种买到“热门小区”又后悔的购房者不在少数，对此，从事房产中介行业5年的姚静表示，这在很大程度上源于购房者对于榜单的认知存有误区，“通常大家认为成交量高的小区就是流通盘，是品质好的楼盘，这是非常片面的。”

　　姚静认为，购房者在面对所谓“流通盘”时必须清醒认识到：

　　1、流通好≠品质好

　　仔细观察各大榜单不难发现，居于刚需成交前列的多以2000年以前的老旧小区和保障房为主，物业和小区管理很难与次新小区比拟。即使是建成年代较近的小区，像业主为年轻人居多的朝阳炫特区小区环境也不错，但租客相对较多，小区管理难度大。

　　2、成交多≠卖高价

　　很多根据成交排名购置房产的业主在真正换房时往往傻眼，“不是成交量多吗，怎么我的房卖不出去？”实际上，必须明确的是，成交量大很有可能受小区在售房源基数大的影响。另一方面，以广安康馨家园为例，其临近的青塔和小屯路板块次新小区价格在5万以上，尽管广安康馨家园可以称得上回迁房里较优质的小区，但由于人口密度大，停车位紧张，交通不便等问题，使其价格仍然处于区域内洼地位置。

　　3、流通好≠涨幅高

　　尽管刚需资金有限，但以80/90后为主的购房群体对于居住品质仍然有最基本的坚守，可以说，和流通相比，品质更能决定价值。以同位于丰台小屯路的普宅万科紫苑和经适房康馨家园为例，2015年建成的康馨家园目前均价为47851元/㎡，而2012年建成时开盘价不到2万的万科紫苑目前均价已经达到68748元/㎡。

　　4、流通好≠波动小