众里寻房·二手房丨城内看丰台 城郊看房山：300万不止“老破小”

　　前几日，“北京二环内80万起四合院”一夜爆红，肆意撩拨无数想要扎根帝都的敏感神经，但很快，当人们从买房的诱惑和畅想中回过神来，定睛一看，实则是“卖30年使用权”。

　　天上掉馅饼的传说从来不适合房产这样的大宗交易，不过，也不必悲观，在北京还是有那么一批二手房，价格对刚需十分友好。

　　这种友好，对于北漂了5年的晓亮来说，感受尤为深刻。今年3月，晓亮盼了5年的购房资格终于到手。他的买房策略是：广撒网＋放长线。

　　起初，手握300万将视线投向全北京，中介经纪人给了他60个同价位的房源选择，晓亮通过长达一个多星期的网上比对面积、户型、房龄等指标，留下20个房源实地考察交通便捷度、小区成熟度及配套完善度，最终，晓亮筛选出三套房源，与房东面谈付款方式等事宜，过五关斩六将，晓亮敲定了丰台的一套两居室。

　　虽然过程颇为艰辛，但足以看出300万左右的二手房还是大有“房”在，对购房者来说，选房这件事可以称之为“甜蜜的负担”，但却不能因为乱“房”渐入迷人眼而自乱阵脚。

　　不同类型房产 税费差距较大

　　首先，我们对刚需购房者进行素描：28岁上下，名下无房无贷，购房总预算300万左右。

　　刚需短期内面临成家或一胎入学，三口之家对房屋格局的功能性要求较高；加之房产流动性差，不满五年交易税费高，购房必须考虑至少五年内的自住和入学问题。

　　目前市面上都有哪些二手房产类型？90度查询链家网上的房源了解到，进入流通的二手房产类别有商品房、已购公房、经适房、共有产权房、商住房等多种。其中：

　　共有产权房只允许在相对封闭的体系内流转，买卖价格会被压制，增值预期比同地段商品房差很多，也就是说在刚需购置首套房不得不考虑的升值空间问题上，共产房并不具备优势；

　　经适房建造质量和社区品质相对较差，且有高额的综合地价款或土地出让金，以朝阳常营一类经适房住欣家园某套总房款285万的两居室为例，除要缴纳契税、增值税、个税外，还需补齐网签价和原值差额70%的综合地价款，仅这一项费用就达50万；

　　尽管同地段同价位的商住房要比商品房在房龄、面积上更具优势，但不能忽略的问题是，商住房最低首付比例50%，此外，还兼具高额税费,商水商电，不能落户等硬伤。

　　因此，综合看，商品房和已购公房是不错的选择，从链家网挂出的二手房源情况来看，这两种产权总价300万左右的房源数量约为4417套。

　　城内看丰台 城郊看房山

　　李嘉诚的“买房地段论”被不少购房者奉为箴言，而城六区凭借发达的交通网络成为购房者的首要考量。实际上，城六区不乏300万左右的二手房，不过，基本以“老破小”项目居多。

　　数据来源：90度地产根据链家网公开数据整理

　　朝阳区：东南三环的劲松，潘家园附近的老楼，楼龄基本在25年以上，多为面积较小的开间或小一居，五环外的常营、管庄、定福庄等区域，老楼或经适房限价房小区内有少部分小两居总价在300万左右。对于短期内有添人进口打算的家庭来说，小两居的户型稍显紧凑。

　　海淀区：定慧寺、蓟门桥，甘家口附近的小区，这些小区的缺点也很明显，要么塔楼，要么没电梯，而类似程序猿聚居地的西三旗，上地也大多是房龄较老的小2居，想要环境好一点的小区则要考虑北部新区附近，但目前看，交通仍是问题。

　　东西城：基本都是不带电梯，建于80年代左右的公房，不过，需要提醒一点的是，在享受交通和配套带来的便利的同时，也要做好应对设施老旧、户型偏小带来的麻烦。

　　石景山：依然基本为老楼，但300万预算基本可以两居起步。

　　丰台区：马家堡角门一带是低总价二手房的大户，且地段更有优势，青塔板块可选户型较多，经适房或回迁房小区相对较新。

　　可以看出，城六区中，300万左右的房源要么位置不错的房龄较老，要么房龄短的位置远，两者很难兼顾，且房源面积很难超过70㎡，能当两居使用，但几乎没有带明窗的客厅，室内过道较多，空间浪费严重，社区环境缺少维护，入住群体多以老年人为主，这种二手房虽然是一种选择，但需要极大地压缩对于品质的要求，并且折旧和耗损也将吞噬未来升值空间。