30位地产百强总裁，总结出这些拿地秘诀！（首次全面曝光）(3)

　　关注新增的城市人口，不仅需要关注潜在增长规模、增长趋势，同时还需要关注增长人口的分布情况。通过评价区域内的人口容量，分析人口的流动方向对于捕捉住房需求也很重要。

　　关注新增的基础设施，重大的交通枢纽、交通干道的修建，将会直接带动沿线地带的发展，交通可达性提高，则沿线地块开发的价值也会提高；

　　关注新增的公服设施，规划主要对大型公服配套设施进行管控，医院、教育以及大型商业设施的建设将会极大的增加产品增值的潜力。

　　06

　　同一城市圈内，产业、人口

　　都要看相对优势

　　现在大家都知道人口很重要，产业很重要，这二者互相促进。于是在进入一个城市的时候都会重点考察。

　　明源君认为，在同一城市圈内，只考虑当地的产业情况是不够的，必须考虑相邻城市的产业情况。

　　因为，如果同一城市圈内有几个产业定位相同的城市，其中的弱者，可能会被强者逐渐吸走产业资源和人口。

　　举例来说，前些年，好多三四线城市在争高铁站，似乎高铁站落地，就会带来滚滚财源。

　　但近年，一些争到高铁站的三四线城市发现，他们的人口和财富被高铁抽走了：到附近的大城市只要半个或一个多小时，当地最有钱的人都去到邻近大城市工作、买房、消费。甚至连基层劳动力，也因为高铁开通而更多地去到外地打工。本地经济反而落后了。

　　07

　　现场有灵魂

　　感性认识和理性认识一样重要

　　最近网上流传很广的帖子“如何把鹤岗的房子卖给外国人”想必很多地产人都看过。

　　这个帖子说明了一个问题，就是任何地方都是有一些优点的，如果只看材料，不去现场，就可能被蒙蔽。

　　所以，房企拿地时，起关键作用的建议者、决策者，一定要到现场，而不能只看材料。

　　因为现场有很多数据不能体现的东西。

　　比如，一个地块，容积率比较高，只能做刚需。地图上看起来离市中心很近，似乎没问题。

　　可你去到当地，却发现周围500米之内，啥都买不到，没有生活气息。那么，如果你不打算做城市运营，就不要拿地了。

　　这种判断的原理说白一点，就是因为买房客户和你一样是活生生的人，你喜欢的地方，他们当然也可能喜欢，你不喜欢的地方，他们大多也不会喜欢。

08

　　不能脱离项目周期、大小

　　去讨论客群是否存在

　　有些三线城市会有这样的情况：

　　当地房屋均价是4000左右，本地房企也一直认为当地不存在高端客群。

　　甲巨头进入后，做了几百套高端住宅，以2万1平的价格卖光了。

　　本地房企一看，高端市场存在啊，于是就和乙巨头合作，借品牌又做了几百套豪宅，品质丝毫不次于甲巨头的项目，也卖2万，最后却严重滞销。

　　这是什么原因？

　　因为：当地高端客群虽然存在，但人数有限，已经被甲巨头收割光了。新的高端需求成长起来，可能是在5年之后，所以现在高端房子就卖不出去。

　　所以，脱离项目周期、大小，去谈客群是否存在，是否应该拿地，是伪命题。

　　在三线城市，如果房价稳定，你20亿拿一块大地，明年旁边再卖一块18亿的地，你的房子却刚卖了1/4，那你就被动了。

　　可如果你是在不同地方拿了四块小地，一年之后，房子已经卖光了。

　　快进快出是防风险最好的利器，如下图所示：

09

　　没有白下的苦功，努力才有回报

　　天地自有公道，付出才有回报。

　　我们先来看看，招拍挂中，努力和不努力有什么区别。

　　土地拍卖中，往往会出现到了一个价格，有的人满头冒汗勉强举牌，有的人却胸有成竹淡定应对的情况。

　　表面上看起来，大家都在举牌，可实际上，背后的准备可能完全不一样。

　　优秀的房企，之前已经把所在城市可能出让的几百块地挨着梳理了一遍。

　　其中重点地块连项目设计方案都是做完了的，甚至有的地块还是房企主动向有关部门提出建议，地方政府才拿出来拍的。

　　在这种情况下，房企对于地块了如指掌。第一绝对不会错过某一块地的拍卖；第二对于不同的地价有不同的应对方案。

　　比如楼面价拍到1万的时候做刚需快周转，上2万做豪宅中周转，等等，都是前期已经完全想明白、算清楚的。自然就敢拍。