30位地产百强总裁，总结出这些拿地秘诀！（首次全面曝光）(2)

　　一个社区有100个常住人口，10年前的GDP是1000万，但当时的社区领导想让自己的政绩更突出，不算居住不满2年的人口，向上报告说自己的常住人口只有50个，人均GDP20万（实际只有10万）。

　　5年之后，这个社区换了领导，常住人口增加到200个，GDP是3000万，人均15万。这个数字本来是比之前的真实数字10万大幅增加的，但是却比之前上报的数字（20万）少了。这任领导于是只好也少报常住人口，说只有100个常住人口，人均GDP是30万。

　　如此这般下去，这个社区的统计数字永远都有偏差。

　　其次，有些大数据是真实的，看上去也很好，但如果深入分析，对卖房没有意义。

　　比如一个社区去年只有3000人，今年又净增了3000人，看起来市场扩大了一倍。

　　但实际上，这新增加的3000人，2900人来自一家新开的工厂，他们都住在工厂提供的宿舍里，也不打算一直留在这个城市，根本没有买房需求。

　　当然，大数据还是能反映一个城市乃至区域的基本面的，是拿地的重要参考。但要下决心，还是要看一些小数据。

　　举例来说，很多房企就很重视项目所在区域小学生的数字。

　　搞清楚了当地小学生的数量，也就搞清楚了家庭的数量。搞清楚当地贵族学校学生的数字，也就可以按比例计算出高收入父母的数量。

　　安信证券的统计表明：小学在校人数的数量增幅和城市房价的涨幅，两个变量之间存在着非常紧密的关系。

　　旭辉曾经在苏州（楼盘）拿了一块地，当时那里看起来非常偏远，人们说去市区都说“去苏州”，好像自己不是苏州的。当时同行都不理解旭辉为啥要拿。

　　事实上，旭辉下决心拿地，是因为经过统计发现，当地人经过动迁，都有钱有房，而房子又很差，迫切需要用几套房换一套好点的房。去调查时，当地人都说：我房子是很多，但我都不喜欢，设计不合理、不通风……我希望要这样的房子……几轮调查下来，产品都设计出来了，结果当然卖得很好。

　　04

　　抄底要靠实力，而不是靠运气

　　一般房企领先半步是最佳选择

　　拿地的时候，大家都想“抄底”。

　　但是在全国性的大周期已经结束，各大巨头布局全国的今天，凭运气抄底可能性已经很小，往往是抄底不成反被套。

　　明源君认为，现在拿地想抄底，必须要靠实力，一般来说，具备以下3方面能力中的一种，可能抄底成功：

　　1、提前预测规划的能力。

　　如果你能预测未来的城市规划和区域经济。你就敢在大家不看好的区位拿的地。

　　比如，上世纪90年代，广州（楼盘）将“一大块菜地”被规划为“未来的广州新城市中心”，于是菜地变成了现在的超级CBD “珠江新城”。

　　2、充足的资金实力，加上反周期规划

　　比如，之前每年过年之前，大部分房企一年预算结束，第二年还没开始，可地方政府还在卖地，这个时候，如果你有钱，你就很有可能低价拿地。

　　3、城市运营的能力

　　所谓城市运营，就是拿一大块比较荒凉的地，通过运营，让它逐渐旺起来。对于城市运营商来说，虽然许多基础设施需要从头建设，周期比较长，但是一切的规模、配套都在自己的掌握之中，所有的红利也归自己所有。

　　做城市运营商，对能力的要求很高：只有具备成熟的商业、产业运营能力，才能把区域带旺、实现溢价；必须有很强的金融能力，才能支撑项目从头到尾的滚动开发。

　　如果不具备上面3种能力，就不要想“抄底”的事情了，努力“领先半步”已经是最佳选择。

　　如果一个二线城市的新区，你觉得会有未来，于是“抄底”进入，可这个区域5年后才旺起来，你“抄底”获得的差价，都被财务成本吞噬了，没有意义。

　　可你如果在新区已经逐渐旺起来，“启动”以后再进入，就可以稳稳得获得中等的项目利润，还能快周转。

　　05

　　看政府规划报告要细致，要落地

　　地方政府规划、报告很重要，但如果蜻蜓点水的看，就不能真正发现其中的价值所在。

　　下图是保利总结的，从人口、土地、交通、公服四个角度深入解读政府规划的模型。

　　新增的建设用地，居住、商业以及产业等用地的新增，是进行住房开发的基础。