“三道红线”终结地产金融红利(2)

　　“一些地方的房地产价格开始反弹，金融资源有可能再次向高风险领域集中。”今年8月，银保监会主席郭树清在《求是》撰文提醒称，房地产泡沫是威胁金融安全最大的“灰犀牛”。

　　“我们几年前就觉得应该是这种趋势，只是不能确定什么时候政府会来公布这样的政策。” 9月末，万科董事会主席郁亮在谈及“三道红线”时表示，因为房地产业里金融的比重越来越高，金融资源被过多占用，这对经济而言不是好事，到一定程度，国家一定会采取措施。不到一个月之后，郁亮再度谈及“三道红线”时称，这反映出国家不希望房地产行业占用过多金融资源，行业将从国家支柱产业回归到普通行业。

　　房地产业占用金融资源的情况如何？《2020年二季度金融机构贷款投向统计报告》显示，截至2020年上半年，金融机构各项贷款余额165.2万亿元，其中房地产贷款余额47.4万亿元。从新增贷款量来看，几乎每增加4元贷款，就有1元流向房地产。尽管在47.4万亿元贷款余额中，个人住房贷款超过30万亿元，房地产开发贷款为11.97万亿元，占比约四分之一，但这只是房企有息负债的一角。

　　有房企融资部门人士向《中国新闻周刊》介绍，从房企融资渠道来看，集团公司多通过债券融资，如今年1到7月，房企境内发债累计净融资规模超过1400亿元，较去年同期不到100亿元大幅增长。而具体到项目公司，除了开发贷款这样的标准贷款，还有其他非标贷款，常见的就是信托公司通过银行向房企发放委托贷款，“一般是一对一定向谈，利率可以达到7%～9%。”

　　金融资源向房地产倾斜催生了郁亮所谓的“金融红利阶段”，他认为2002年全面实施土地招拍挂制度之前为土地红利阶段，谁有关系能拿到地就能赚钱，而2002年后进入金融红利阶段则是“谁有能力获得银行、资本支持，就能买更多地。”

　　“哪怕是精装修房屋，每平方米建设成本可能只有2000元左右，但地价动辄每平方米一两万元，房企一直在加杠杆撬动更多土地资源。不能用贷款买地，这是国家明令禁止的，但项目公司拿地的钱一般都来自股东借款。”前述房企融资部门人士解释说，“一般由项目公司拿地，其会向股东，也就是集团公司借款，支付土地款，再从信托公司获得一笔贷款偿还这笔借款。很多信托项目的资金用途就包括‘偿还股东借款’，规避了买地，而集团公司在收回借款后可能再用于投资其他地块。”

　　央行在《中国金融稳定报告(2018)》中就提出，防范房地产领域的不当和过度融资。如对负债率偏高以及大量购置土地、具有囤房囤地和市场炒作行为、制造地王现象等的房地产企业进行融资限制等。

　　“过去几年基本上都是依靠高杠杆、高周转模式，做得比较极致的房企发展就比较快。”前述上市房企管理层人士介绍，“比如一家房企有20亿元资金，不加任何杠杆，如果买一块地需要15亿元，剩下5亿元自有资金作为建设费用，房企一般能有8%～10%的利润就算比较高，可能过3年之后房子全部卖完，回到手上22亿元，非常慢。”

　　“但如果拿15亿元投三块地，剩下的资金缺口靠融资，一次推进三个项目，同时手上还有5亿元自有资金，同样是3年后，每块地都可以带来两亿元利润，再去这样投，就可以不断翻倍，越来越快。”这位管理层人士说，“地产圈都开玩笑说有些房企几乎是一天拿一块地。一旦通过‘三道红线’限制房企债务增长空间，这套逻辑就将不再适用，房企也失去了几年前通过加杠杆快速发展的机会。”

　　北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池向《中国新闻周刊》分析说，在房地产业快速发展阶段，市场去化很快，房企能够迅速收回资金，高杠杆风险不容易暴露出来。“但在目前限购、限贷、限价、限商、限售的严厉房地产调控政策下，房地产销售缓慢，很难迅速收回资金偿还负债，由此会增加企业的资金成本，减少企业利润，不利于企业稳健经营。”

　　在融创中国中期业绩会上，融创中国董事会主席孙宏斌称，“鲤鱼跳龙门已经基本不可能，排名前十的房企基本固化。”

　　而在郁亮眼中，“三道红线”为金融红利阶段画上句号，“2021年后进入管理红利阶段。”

　　房企怎么办？

　　从诸葛找房统计的100家上市房企的数据来看，今年上半年房企的有息负债规模还在提升，达到7.8万亿元，相比2019年末上涨6.82%。而如今房企已经开始去杠杆，特别是参与8月20日座谈会的12家“重点房企”。

　　除了融创中国明确给出“三道红线”达标时间表，中国恒大也提出了降负债的计划。