杨现领：房子是释放人性的空间，供应端应满足多样需求(2)

Q：今年下半年之后，因为一些政策影响，所以企业拿地积极性都不太高，土地市场也比较老，您认为这对后续的市场会有什么样的影响？

A：我认为这是新房市场走到今天，这是几个大的信号。第一，我们看到几乎所有的城市土地市场、成交量都在下降。价格方面，土地溢价率普遍下跌。第二，是资金全面的收紧。今天我们看到发债成本越来越高，到9月初大概整个房地产企业，主流上能统计的企业成债的规模可能达到几万亿，其中绝大部分是民营企业。第三个是结构，到今天为止，拿地比较猛的前面15个企业里面，超过10个都是国企，基本上民企拿地只有恒达、碧桂园这种龙头房企，所以整个市场上，我觉得出现非常明显结构性的分化。第四是销售情况，四季度之后销售情况也开始全面的转向不那么好的状态，而且从政策角度来讲，短期也看不到放松的倾向，回归一个“一城一策”的这种常态，回归年初制定的基调，年初制定的是“一城一策”，但是年初制定的过程里面是偏紧的，偏行政化的，所以今年市场会面临比较大的压力。

Q：企业拿地比较倾向一二线城市或者强三线城市，很多人会说“财富集中在少数城市里”，您怎么看这种城市的分化呢？

A：如果仅仅说是土地市场、新房交易市场和二手房市场的话，这个分化实际上已经表现在一个城市里的区域和区域之间，甚至区域内部的盘和盘之间、社区和社区之间。我们看到在北京二手房交易里面，即便两个小区挨的很近，但就是因为物业、装修、社区条件，带来的溢价率的差异其实很明显。

从新房角度来讲，一个稳定的，一个良性、有秩序的房地产交易市场，首先供应端就应该是多层次的，针对不同人群、不同需求，今天供应端不能成为一个总量概念，因为我们会忽略非常多差异。看总量数据没有意义，但总的数据里面会有一些揭示，如果回归到交易角色本身，则会发现整个微观差异还是非常明显。

Q：新的房贷利率政策发布，您觉得它对于城市间房价成交有怎样的影响？

A：我觉得对房价成交暂时没有影响，或者说影响比较有限，它的核心实际上相当于限制地方政府，在利率上作为调节工具的一种可能性，基础利率是定的，而且我们只能在这个LPR的基础上上浮，不能下浮，所以基本上为了抑制房价。

第二，对于首次置业的年轻人来说，在曾经一些政策下，购房成本相对来说会上升，在整个市场的利率化进程里面，对于以金融利率为主线的调控来说，我觉得未来整个调控政策相对来说就会比较有序一些，不会存在地方政府这种调结构非常混乱的状态，我认为还是把市场整个运行的机制做了一些优化的调整。