一线城市二手房只卖100块？真的假的！

　　大家好，我是阿历。

　　最近有一条新闻上了房产的热搜，阿历今天想拿出来和大家分享下，并且通过这件事给大家讲一些进阶性的房产知识。

　　这个新闻的主角是一位家住北京西城的毛大爷，随着岁月的增加，他的年龄越来越大，幸亏他的子女孝顺，忙完后常常来房子里轮流照顾他。

　　结果前段时间毛大爷突然和自己的大儿子去了房产交易所，以100元的价格将自己位于西城区的房子卖给大儿子。

　　其他子女事后才得知父母的房子落户给了大哥，从而引发了一场混战。

　　因为一套房子，亲兄妹大打出手的事大家都应该听说过的，但是这个新闻的真实性阿历还是持有质疑的。

　　因为按照房管局的规定，直系亲属过户虽然可以自行定价，但是不能低于地区过户的指导价，如果低于过户指导价，那么缴税时还会按最低过户指导价缴税。

　　阿历相信按照北京西城区的房子，地区过户指导价应该不会很低。

　　虽然新闻的真实性不能确定，但是这件事却引出了一个话题：为什么毛大爷不将自己的房子办理继承或者直接赠与给大儿子，而是用买卖的方式交易这套房子呢？

　　按照我们房产的知识角度来说，这样做唯一的原因是这对父子想要节省交易成本。

　　原来咱们房子以不同方式过户时，它所缴纳的费用是不一样的，阿历在这里给大家做一下赠与和买卖房产的成本总结。

　　首先在普及知识前，阿历先再这里举个例子。

　　假设一套超过90平米被房产局评估为价值100万的普通住宅，且满五唯一。

　　一：赠与所得

　　如果房子是房主赠与他人，则主要费用有：

　　个税：直系亲属或具有抚养、赡养关系的人之间赠与免个税;和房主其他关系的赠与视同买卖，按买卖费率支付个税。

　　契税：房价 x 3%左右（各地标准不同）

　　印花税：房价 x 0.05%

　　公证费：房价 x 2%

　　评估费：房价 x 0.5%

　　其他小额费用：几百元左右

　　咱们按照上面的例子计算：个税为零＋（契税）100万×0.05%＋（公证费）100万×2%＋（评估费）100万×0.5%加其他小额费用，大概一共近6万。

　　二：买卖所得

　　即按照市场交易标准过户，主要费用有：

　　增值税及其附加税：房本满2年的免征税；未满2年的则按交易总价的5.6%缴纳。

　　个税：普通住宅按房产成交总价1%缴纳，北京按差额20%缴纳个税。满五唯一的房本则免征。

　　契税：满五唯一且面积小于90平米，按成交总价的1%缴纳；

　　面积超过90平米的房产，按成交总价的1.5%缴纳；

　　非家庭唯一住房的则需按成交总价的3%缴纳契税。

　　其他小额费用：几百元左右

　　按照交易计算：（契税）100万×1%加其他费用大概1万。

　　三：继承所得

　　继承是不需要交个税，契税，等等大额费用的，因此我们所说的继承所得房屋虽然交易成本是最低的。

　　但是继承却有两个前提，即第一需要父母死亡证明，因此在父母在世时是无法办理继承过户，只能通过立遗嘱，确保日后房产归儿女所有。

　　第二，继承人得到房子后如果没有持有满够5年就卖掉，需要20%的个人所得税。

　　因此从省钱的角度来看，父母如果想在世时把房子给予自己的孩子，可以直接以买卖的方式过户给子女，双方直接到房地产交易中心办理，主要承担1%的契税。

　　PS:有朋友遇见过什么关于继承房子的狗血事吗？可以大家一起在后台讨论下！

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