狂卖400套房子！更令人震惊的是……(2)

　　细心的读者可能已经注意到了，在海马汽车公布的表格里，那些23到25平米的小户型住宅，标注的原值一般在4.1万元到4.5万元之间，而净值竟然只有1.5万元到1.7万元。

　　注意！这是每套房子的“总价”，而不是“单价”！

　　这意味着，这些小户型住宅的单价更低，“净值”下的每平米更低至673元！

　　这可是在海口市中心的位置呀，虽然楼龄接近20年，但也不至于卖出“鹤岗”的价格吧！

　　其实，这里说的原值和净值，都是财务上的数据。原值，基本上就应该是房屋交付使用的时候的市场价，每平米1800元左右。想想看，20年前的海口市区边缘（现在是比较好的位置了），一个工业区的小户型住宅，这个价格是正常的。

　　企业名下的房子，其净值可以按照固定资产来摊销的。所以十八九年下来，每平米摊销到了670元左右，在财务上也是正常的。

　　那么现在这些房子值多少钱呢？我查了一些二手房交易平台，市场价在每平米14000元左右。

　　那么对于企业来说，成本已经摊销到了每平米670元左右，如果打包卖13000元每平米，利润率也达到了1800%，也就是赚了18倍！

　　这就是企业持有房产神奇的地方。由于你可以在成本里摊销，所以当企业卖房子的时候，利润率会被放大！

　　羡慕吗？先别急，“炸雷”马上就到！

　　为了防止企业炒房，并通过成本摊销方式放大利润率，国家有“土地增值税”站在“出口处”等着他们。

　　等企业卖房子的时候，就知道“土地增值税”这个核武器的厉害了！根据“土地增值税条例”，土地增值税实行四级超率累进税率：

　　增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

　　增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

　　增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

　　增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

　　所谓“扣除项目金额”，是指——取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；还有房子装修、维护等成本。

　　假设海马汽车的这些小户型住宅卖13000元每平米，每平米可以扣除额也是670元，那么增值额是13000-670-670=11660元（每平米）。

　　鉴于利润丰厚，所以“享受”60%的税率。

　　按照土地增值税实施细则，土地增值税税额=增值额×60%－扣除项目金额×35%。

　　这样，海马汽车卖这批小户型住宅的时候，每平米的土地增值税或许是：6760元！

　　想想看！卖二手房的时候，每平米卖了13000元，但每平米的税要缴纳6760元左右！企业会不会哭晕？！知道大房企为什么都要采用“快周转”的模式了吗？就是因为有“土地增值税”，这相当于房地产行业的暴利税。有了这个税种，任何企业想炒房，或者长期捂盘，最终都要缴纳非常沉重的“土地增值税”。所以，“土地增值税”是中国楼市真正的核武器，远比什么房地产税厉害。只是，这个税种目前主要对企业征收，个人只在买卖商业性物业（公寓、写字楼、商铺）的时候缴纳。

　　而且，针对个人的土地增值税，最终往往采取“核定税率”，也就是给予一个简单的、较低的税率执行。比如几乎所有的城市，在公寓交易的时候都没有执行上述的“核武器般的税率”。

　　至于此次海马汽车卖房子，最终会不会享受优惠的“核定税率”，我就不得而知了。说实话，在征税问题上，地方政府的“自由裁量权”还是比较大的。

　　总之，海马汽车的案例告诉我们，通过注册企业突破限购、买房子，其实是非常麻烦的，变现也不容易。这也是为什么，二手房交易的时候，企业持有的房子一般叫价会低于市场价。因为准确的税负是多少，不到真正过户的时候，你是测算不清楚的。

（责任编辑：常丹丹 HO016）