部分业主私下酝酿联手涨价：苏州主城区二手房市场何以突然火爆？(3)

　　4月24日，苏州出让5幅涉宅土地，5幅地块分别位于姑苏市中心、吴中太湖新城、尹山湖、相城望亭和新区狮山板块。此次土拍，苏州总共吸金135.7亿元，现场有34家房企参与其中，包括正荣、碧桂园、新城、中海、融创、景瑞、华润、保利、中梁、中南、阳光城、弘阳、金科、九龙仓、金地、招商等。房企转战二线城市趋势明显。

　　从中指院苏州分院4月份一份研究报告可见，2019年一季度苏州土地出让平均楼面价14337.88元/平方米，平均溢价率19.27%，诸多地块溢价成交，整体平均楼面价明显上扬。

　　今年一季度，苏州整体住宅用地成交楼面均价15082元/平方米，同比上涨25%，处于近4年次高位，仅低于2016年四季度成交楼面价，溢价率为19.11%，同比增加3.44个百分点，环比增加12.2个百分点，房企拿地热情明显升温。

　　不少在苏州深耕多年的房企，如旭辉、首开、阳光城、中梁等均积极补仓。其中旭辉拿地势头迅猛，1月连拿3幅吴中地块；首开斩获2幅地块，其中1幅与龙湖联合拿下；佳兆业时隔许久，也在一季度成功补仓苏州主城。

　　不少房企首进苏州，比如融信以13.1亿竞得平江新城45号地；大华集团以40.7亿竞得狮山美罗旁49号地块；首创以25.01亿斩获37号宅地，溢价率高达49.69%，该地块后期将与招商蛇口+华宇联合开发。

　　在苏州今年一季度拿地面积前十房企排行中，旭辉以27.8万平方米排名第二，仅次于首开的31.36万平方米。

　　刚完成IPO上市的中梁地产，在今年2月底以14.3亿元联手新力地产在相城区拿地，预计11月份会产生货值。实际上，这幅地块测算下来利润率只有5%左右，“但中梁拿这个地块，还是换仓为主，同时聚焦二线城市。”知情人士指出，中梁在2018年完成了销售千亿的跨越，这类房企在今年战略布局上会更花心思，宁愿牺牲一点利润。又比如招商、大华集团等都在苏州高价拿地，这些地块在调控周期内利润堪忧。据多家房企反映，现在进入二线城市的考量主要是：换仓，想办法规避三、四线城市的市场风险。

　　据21世纪经济报道不完全统计，中梁在去年年底、今年年初，已在南昌、武汉、西安、天津、青岛等地实现布局了，换仓意识明显。旭辉、世茂、正荣、新力等，同样是出于对二线城市市场发展的看好，通过各种手段实现布局。

　　从苏州、杭州、南京等地土拍情况来看，由于地块溢价开始上涨，房企大多联手拿地，以降低经营风险。但也有例外，比如大华集团2月以40.7亿元首进苏州高新区拿地，目前仍没有传出引入合作方消息，彼时地块溢价率达到了50%；佳兆业今年2月在苏州木渎所拿的地块，溢价率达到80%多。

　　对于还没有规模的房企来讲，现阶段拿地是为了规模扩张，而行业内前30的房企更多则是为了降低经营风险，换仓二线城市土储，以平滑3、4线城市的风险。事实上，因应二线城市地块货值贡献较大，房企换仓到二线城市对于企业融资也会提供一定便利性。