部分业主私下酝酿联手涨价：苏州主城区二手房市场何以突然火爆？(2)

　　全年来看，苏州城市价值在提升，购房者在市场及政策趋稳下，购买预期逐步升温，推动了市场阶段性回暖。上海链家市场研究部资深分析师杨雨蕾指出，房企购置土地依然比较谨慎，今年以来处于明显的负增长区间，但土地购置面积负增长有所收窄，随着基本面改善以及房企资金宽裕，土地购置增速有望逐步改善，叠加新开工和施工韧性，将有助于支撑本年度房地产开发投资增速。

　　购房者转战二手房

　　一名关注苏州房地产市场多年的房企人士认为，苏州主城区二手房爆发有三个方面原因：政策环境利好；客户信心普遍上来，对未来房地产市场非常看好；一手房供应倒逼二手房，现在整个园区、姑苏区、新区等的新房供应量非常少，但这三个区域也是苏州最为看好的区域，大量为改善型需求、学区需求、投资需求大量涌入，一手房供应不足的情况下，直接推高了二手房的量价齐升。

　　4月22日，吴中经济技术开发区发布官微挂出一则优购房管理实施办法(试行)。办法规定，每年提供一定数量房源面向优质高科技企业和高层次人才定向优惠出售；符合购房条件的企业或个人经认定后给予优购房实际销售价格20%-30%不等的折扣奖励。首批房源位于太湖新城版块，预计于2019年下半年正式推出。在开发区新出让的部分宅地中，按一定比例配建优购房。业内人士认为，这一政策出台尽管短期内对楼市成交影响不大，但对购房者心理会有一定提振作用。

　　易居房地产研究院二手房市场研究报告显示，苏州二手房市场存在增长动力。从4月1日-15日的数据来看，易居研究院监测的10个城市二手房成交量为36,949套，较3月下半月(3月17日至31日)增长14.5%，较2018年同时期增长36.6%。按目前成交量来看，4 月上半月延续了3月“小阳春”的行情。 在易居研究院监测的多个城市中，排名第一的苏州4月上半月二手房成交环比3月下半月，大涨159.2%。其次为南京142.2%，无锡为21%。

　　购房者开始转向二手房市场。观察历史数据可见，苏州2018 年二手房市场较为火热，成交量处于历史高位。2019年一季度，苏州二手房成交量同比增长25.7%。因楼盘严格限价，2018年至今，园区、姑苏区等核心区域新房供应不足，甚至好几个月出现零供应。最近，科技城金茂府开盘基本售罄，345套房子去化率超95%；吴江运东三千邑开盘，千人现场线上开盘抢光；同在吴江的四季春晓，500多组客户抢购198套房子。

　　对于苏州二手房量价齐升，业内人士指出，目前苏州政策环境趋稳定，加上供地、房贷利率等利好因素，加强了房企与购房人的信心。

　　与此同时，苏州房贷利率也出现松动，多家银行出现利率小幅回调情况。其中民生银行、邮政银行首套房贷利率由之前上浮20%下调为18%；中国银行首套房贷利率由之前上浮25%下调为20-23%；工商银行首套房贷利率由之前上浮25%下调为22%。

　　由于可售房源紧缺，苏州园区目前地块出让较为抢手，溢价率高达49.69%；其次是吴中区，所出让7宗地块全部溢价成交，平均溢价率为25%。此外，房企主要热衷于纯住宅地块，多宗商住地块依然是底价成交。

　　无论土地市场还是一二手房热度，房企、投资者、购房人聚焦都在苏州主城区。首先，投资客仍然紧咬一手房市场，这导致一手房和二手房成交量出现倒挂；其次，由于苏州教育资源还是以主城区为主，不少苏州白领受制于核心板块的一手房，转而购买主城区二手房。值得一提的是，相城区的一手房、二手房去化还是缓慢。这也是相城区库存加大的主要原因。

　　一名业内人士指出，土地热导致主城区的二手房在往上涨，苏州园区二手房比去年涨幅有20%。他认为，尽管4月24日吴江区的地价又出现了新高，但是不代表一手房将会热卖。

　　上述业内人士指出，从一二手成交比来看，苏州已经进入存量房成交主导的市场，二手房成交活跃度高于新房市场，自2018年8月以来，连续7个月一二手成交比均小于1。

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