北京4月二手房低位复苏 楼市回归居住属性

本报记者 路彤报道

每年的三四月份，随着气温的回升，楼市也迎来了春天。

据最新统计数据显示，4月份北京二手住宅延续3月回温行情，共网签13673套，同比2017年4月下滑19.1%，但环比2018年3月上升22.6%，成交面积的环比涨幅则高达60.9%。

在“3·17新政”影响下，从2017年5月开始，北京二手住宅月网签量从未超过1.5万套。虽然4月二手住宅同比在下降，但网签量已创下去年5月至今12个月里的最高值。这也是新一轮紧缩调控导致二手成交降至冰点后，北京二手房销量第4个月突破万套大关。

二手房低位复苏

数据显示，“3·17新政”后，刚需已成为当前二手房交易的主力。4月北京二手住宅交易中，一居室占21.1%，两居室占55.5%，三居及以上占23.4%。都是以中小户型为主，大户型通常难以成交。

从环比来看，4月份二手房成交量上升的同时，成交均价也小幅上升了4.97%，但与2017年4月份的数据对比，今年4月份北京二手房成交量同比下降19.1%。成交均价下降18.2%。

一家地产中介的经理告诉《中国产经新闻》记者：“从3月份开始，我们的带看量就在明显地上升，客户成交得也快，成交量明显提升。我们门店的经营收入也上涨得很快。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，北京二手房创新高，在于两点。他告诉《中国产经新闻》记者，“第一、二手房和学区的概念有较好的结合，很多人还是愿意去认购此类房源。第二、目前新房库存不足，部分限价房和共有产权住房的特点还不清晰，部分人宁可去认购二手房。还有一点则和租赁市场有关，租赁方面的违规房源整顿后，可租赁的房源减少导致租金上涨，这个时候二手房的市场也容易升温。”

链家研究院院长杨现领在接受媒体采访时认为，4月份北京二手房成交放量主要由刚需和学区房两个因素带动，一方面，从2017年底，部分积压的需求开始缓慢释放；另一方面，每年3、4月份都是学区房成交的活跃阶段。

根据北京教委发布的《2018年义务教育阶段入学工作的意见》，今年北京市义务教育仍采取单校划片和多校划片相结合的入学方式，义务教育入学从5月7日至5月31日完成入学信息采集工作。

中研普华研究员许俊龙对《中国产经新闻》记者表示，北京二手住宅月网签量创新高主要因素还在于需求的重新增长。“2017年调控政策开始后，北京楼市的投资投机需求被大幅抑制，让不少购房者进入观望状态。随着政策的持续、市场的稳定、房价的下跌，北京楼市逐步向居住属性回归，形成了有利于首次置业及改善需求的购房环境。2018年春节后，以自住为目的的购房人群开始重新入市，带来了北京楼市交易量的增加，止住了二手房价的连续下跌趋势，形成了回温趋势。北京二手住宅月网签量创新高，这背后也意味着北京市居民购房的刚性需求一直没有削减，只是在等待合适的机会入市。”

4月二手房交易量创下近一年最高，未来是否会触底反弹呢？

许俊龙认为，“二手房不会一直涨下去，由于当前成交量尚未达到市场正常水平，属于低位复苏阶段，离触底反弹仍然很远。同时，当前的交易量也不能支撑价格上涨，接下来，在没有绝对利好政策出台的环境下，价格还将保持平稳运行。”

严跃进表示，“二手房价格过去相对低迷，所以现在反而可以积极入市，从上涨的逻辑来看，或也还是存在。但是大涨的空间确实减弱，因为当前对于此类房源的价格管控力度也是比较大的。”

业内人士表示，4月份北京二手房成交量确实创下近一年的新高，但无论从成交量还是成交价格来看，均与2017年限购前市场有较大差距，当前成交量尚未达到市场正常水平，属于低位复苏阶段，离触底反弹仍然很远。同时，当前的交易量也不能支撑价格上涨，接下来，在没有绝对利好政策出台的环境下，价格还将保持平稳运行。

专家看来，随着北京新房市场趋向高端化，“买旧换新”成为市场主流，二手房的签约数字也就成为衡量北京楼市冷热的一个关键性指标。月售万套以上，意味着北京楼市正在逐步走出低谷，恢复正常的交易水平。

由此来看，2018年北京二手房市场的整体趋势就是交易量在回升中趋稳，交易价格在下跌中趋稳，而4月份的“量价”则说明这一趋势正在发生，记者查询58同城、安居客及赶集网等信息网站，也看到二手房价格相对稳定。未来北京二手房市场将逐步进入交易量、交易价格二者同时企稳的状态。

回归居住属性

与北京二手房4月网签量创近一年来新高不同的是，北京新房成交却继续低迷。