部分业主私下酝酿联手涨价：苏州主城区二手房市场何以突然火爆？

　　房企近期积极加码苏州土地市场，战略布局意义更甚于利润提升。

　　随着年初以来房企蜂拥苏州土地市场，苏州土拍持续火爆，而配套资源完善的苏州园区、高新区、姑苏区等主城区一手房市场供不应求，二手房进入全面爆发阶段。

　　4 月上半月，苏州二手房成交5280 套，环比3月下半月大涨159.2%。来自上海链家的数据显示，苏州二手房均价从2019年1月第一周，到4月15日-4月21日这一周，涨幅约5%。

　　对此，上海中原地产市场分析师卢文曦分析认为，近期苏州市场成交较为活跃，尤其3月后新房认筹率一直保持在90%以上，说明交易意愿强烈。一方面近期土地市场活跃，出现了高溢价现象，提振市场信心。另一方面，政策利于预期向好发展，比如近期再次提及长三角一体化，苏州吴中对于人才买房有7折优惠，不断提升区域竞争力和人口吸纳力。在这样的背景下，苏州成交稳步释放，并且带动存量市场继续放量。

　　同策研究院首席分析师张宏伟指出，苏州一手市场供应不足；土地市场近期表现也助推二手房成交。苏州在去年有一段时间也出现同样情况，主要是限价导致新房供应减少。

　　据中介人士反映，苏州相城区、吴江新城，购房者仍然存在观望情绪，即便是投资客也受制于套现时间长、配套不好而不愿意去这些区域看房。

　　21世纪经济报道记者综合对多家房企、业内人士的采访发现，苏州土地市场开年之后持续火爆是二手房市场爆发的主因。“加上主城区配套齐全、一手房供不应求，二手房今年年初就开始量价齐涨了。”

　　一名中介人士说，目前苏州主城区二手房价格基本接近上海中环地区的房价。以苏州园区为例，该片区二手房均价在6万元/平方米左右。甚至出现了购房者在业主群里看到有小区业主酝酿联手涨价的情况，据其透露，业主酝酿涨价幅度在5000-1万/平方米左右。

　　在北京工作多年的苏州人张涛(化名)，最近正在把手中苏州园区的房子放卖，大约6万元/平方米。张涛在北京工作机会较多，因此打算在北京扎根。他觉得目前苏州房价上涨到一定峰值，计划出售之后再加点积蓄，购买北京郊区的房子。

　　一手房市场缩量

　　一个事实是，来自中指院等第三方机构数据显示，苏州市区商品住宅市场2019年一季度新增供应79.23万平方米，成交185.25万平方米，供求比为0.43，整体呈现供不应求态势；成交均价21214元/平方米，同比上涨13.1%，环比微降3.82%。

　　由于2018年底房源集中放量，2019年1季度入市项目明显减少。成交方面，受地市强势回暖，带动楼市热度提升。2018年四季度多个高端项目集中入市，拉升整体市场成交均价，一季度成交均价有所回落，但依然处于高位水平。

　　2019年一季度苏州各区域均呈供不应求态势，吴江区供求为首，成交量占近半壁江山，占比高达47.47%；其次为吴中区，占比为17.77%。 其中吴江太湖新城、南部新城、盛泽镇、运东开发区1季度成交均超千套，成交均价均在2万以下。

　　苏州一手房成交缩量的一个信号是：随着低地价楼盘售罄、更多高地价楼盘的入市，精装盘比例也在大幅增加，推动房价出现结构性上涨。成交均价以1.5~2万元/平方米为主，均价在2万元/平方米以下的占比有缩减趋势：成交面积段主要集中在90-120平方米之间，占总成交的43%，成交总价主要集中在200万以下，值得关注的是，总价段在300-400万的占比增幅明显，较去年同期扩大6个百分点。

　　一个事实是，苏州一季度商品住宅供不应求，库存量及出清周期月度节节下降。截止至3月底，整体库存597.35万平方米，出清周期7.7个月。按区域来看，吴江区库存量最大，其次是吴中区，姑苏、园区库存依然紧缺；而新区、相城去化周期约11个月，库存略有积压。

　　在新房新增供应不足、高价地楼盘售价高企的背景下，苏州市区二手住房市场从2018年下半年以来便一直保持着活跃的成交态势，呈现量价齐升的局面。

　　面对如此市场态势，苏州也展开行动。3月21日，苏州召开2019年度市土地储备和招标拍卖领导小组会议上，确认未来将加大住宅用地的供应。2019年，吴中区、相城区、苏州高新区、苏州工业园区、姑苏区的住宅用地供应计划总计为6000亩，适当配置动迁安置商品房、公租房等政策性住房用地。这个土地供应量与2018年供地计划相持平。

　　从土地出让结构来看，一季度苏州市区合计出让21宗经营性用地，其中涉宅用地17宗， 商办用地4宗，以住宅用地为主。价格方面，一季度住宅用地成交楼面价及溢价率同环比均上涨，土地市场回温态势明显。