两会定调，房子到底买不买？(2)

俗话讲，鱼的记忆只有7秒，其实人的记忆比鱼也差不了多少。如果勤快点儿，随手在网上一查，你会发现，2018年，2017年，2016年，2015年……几乎每年3月左右，网上此类消息都是络绎不绝。

这只不过是开发商开年惯用的营销策略罢了——集中举办营销活动，让媒体披露楼市火爆行情，从而点燃购房者「追涨杀跌」的购房情绪。

所以如果你真想知道自己所在城市的行情几何，千万不要在朋友圈看亲戚好友转发的楼市讯息，而是多跑几家本地的二手中介店铺，看看人流量和近期业主调价幅度，花钱请房地产中介吃个饭，远比这些炮制的网络新闻强得多。

窥见真假

即便如此，大多数城市也会在此番舆论胜景中，迎来房价的短幅上涨，而后，就好比西天路上的白骨精，妖风一过，原形毕露。

原形是什么呢？市场的本质，供需。

从2015年-2018年，3年的周期，我们目睹了楼市的火热，有能力的购房者在此期间都赶潮买了房，没有能力的终归还是买不起，需求被大规模释放。而剩下的也不会因为一年后的政策放松而赶着上车，除非大力调低首付比例。

所以，此阶段的购房者一定要明白自己所在的城市是否是“真阳春”，避免因舆论风波而踩在高点。

子木的老读者都知道，根据楼市周期，我在去年年底做了2019年3月份的预测：“一线回暖，二线分化，三四线凉凉”。

一线城市从2017年一季度开始严政调控，跌了两年，回撤了-10%～-19%，而从去年年底开始，楼市成交量触底反弹，一路走高。意味着真实需求开始涌动，托起了楼市。

Real Data数据显示， 2月北京成交均价相对去年12 月上涨2.2%，上海上涨1.2%，深圳0.5%（深圳本轮房价调整最晚幅度最弱）。

值得注意的是，上海成交价为17 年以来首次连续两月环比上涨。今年年初会有一批满5年的非户籍购房者集中入市，当下阶段可能是上海3-4年的小周期拐点。

二线城市争议最大。但同样可以通过年前成交量、楼市周期、房价调整幅度来反推市场的真实需求。

（2018年完成大涨且涨幅过分的城市没有理由继续跟涨）

这几天火热的厦门。厦门是全福建有钱人觊觎的宝地，需求一直存在。但因为上轮周期涨价太过凶猛，不被看好。

厦门在2017年6月份房价达到了历史高点4.66万/平米后，经过1年半的调控，房价跌到目前的3.53万/平米，跌幅达到-24%。是本轮调控跌幅最深的城市。直到今年1月开始筑底反弹。

1月份二手房成交量为3166套，环比增长42%，同比增长312%，尤其是人口流入最多的集美，刚需成交火热。小阳春很明显。

同样的例子还有廊坊，廊坊属环京市场，在2017年3月被腰斩后一直处于下行状态，直到去年年底才随北京止跌回暖。是环一线类投资型市场。

2月，随着北京政府迁入通州利好，投资需求爆发，外来人口集中涌入环京楼市，当地有85%的小区提高了挂牌价，回暖明显。

再就是是苏州。苏州经济动力强，环境好，目前房价2.6万/平米，这样看有些高。但跟上海、杭州、南京放在一起对比，又存在明显的洼地价值。今年年初，名牌房企争相涌入显然也看到了其中的奥义，土拍市场火热，也将再使房价推高，直到填平这道沟壑。

二线城市节奏不同，除此之外还有烟台、无锡、长沙等城市表现较强。当然上面的论述只限于在政策合理或适当放松的情况下，如果有一个城市突然宣布“首付比例下调到10%”，就相当于又创造了一个新的市场，以上分析都错。