两会定调，房子到底买不买？

今年两会的政府报告出来了，提到房地产的部分并不多，大概可以分为以下三点，我挨个做个解读。

1.城镇化。深入推进新型城镇化，坚持以中心城市引领城市群发展。抓好农业转移落户，推动城镇基本公共服务覆盖常住人口。

其实这次所谓的“新型城镇化”概念，就是西方多年的“城市化”。原来，我们的重点在“镇”，然而镇造好了，人却都跑到市里去了。其实产业决定收入，工作机会决定人口流向，这个趋势没有人可以改变。

城市化是在忽略镇的基础上，集中全力发展核心城市，以此带动周边地区发展，两者相互作用，形成城市群，粤港澳就是很好的例子。中国接下来的目标就是将长三角、京津冀对标粤港澳打造国际城市群，有了三大城市群做经济支柱，经济增速就不难解决。这个战略持续利好一二线核心城市，但是个长期功夫。

2.棚改政策。继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住需求。

棚改货币化安置是三四线城市房地产的主要动力。去年国开行总行回收了地方棚改项目的合同审批权限，且将主要安置方式从“货币化”改回“实物”，今年亦是。给房不给钱，市场凭空创造不出需求，三四线楼市就起不来。这条在往年两会中异常明显。

2017、完成棚户区住房改造600万套，多种方式提高货币化安置比例

2018、启动新的三年棚改攻坚计划，今年开工580万套。

2019、继续推进保障性住房建设和棚户区改造，保障困难群众基本居住需求。

这次也明确到，棚改的目的是为了“保障困难户”，不是“增加暴发户”。而棚改的继续，在某种意义上减缓了三四线楼市的入冬时间，不至于立马夭折。

3.房地产税。健全地方税体系，稳步推进房地产税立法。

房地产税是此次会议上的重点，不难看出，政府对房地产税这个新税源的渴求程度已经无以复加。原因有二。

其一是之前的凯恩斯主义不实用了，让经济产生滞胀，必须“减税降费”，刺激民营经济完成经济动力改革，而这意味着政府的财政收入会骤减；

其二、当下一二线主要城市的房地产进入存量房时代，可供开发的土地越来越少，卖地收入的天花板近在眼前，需要新的税源替代土地出让金。

不出意外，2020年，房地产税会完成立法逐渐推向公众，而在此前，楼市一定会为房地产税的出台做好「充分必要」的准备。

充分准备

房地产税是地方税，届时城市会根据自身情况征调税率，存量房为主的一二线城市大概率会采用种模式。

但房地产税的出台会增加业主的持有成本，且这个成本无法尽数转嫁给租客。

因此在房地产税出台前夕，多套房源持有者一定会衡量得失，如果入不敷出，定会集中套现跑路，从而砸崩市场，这也是当下房地产税出台的最大隐患。

那么在什么情况下，炒房客不会套现跑路呢？

答案只有一个，房价在稳定的基础上存在“上涨预期”。

只有投资回报抵消持有成本，房子便可值得长期持有。所以去年，在中央集中调控政策结束后留下了八个字，「一城一策，稳字当头」，翻译成粗话就是，地方可以根据自身情况调节政策力度，但一定要稳住楼市。

“稳”成了房价的底线。

营销套路

我们再来看看今年的情况。

从春节后开始，宏观调控的声音基本消失，以地方为主的“一城一策”登上舞台。然而地方为了完成任务，清一色选择了为楼市解绑政策，下调房贷利率，开放人口落户政策……这也从反面证明了，楼市下行压力巨大。

不过目前在多方利好，再配以媒体炒作的“小阳春”概念下，很多城市“成功”地完成了逆转。

2月23日， 南京市看房团3321人乘坐65辆大巴，奔赴14条线路冲进72家楼盘，单日房源成交2596套。

2月22日，华润深圳湾瑞府豪宅开盘，再现千万级富豪排队抢房，8000万一套的豪宅瞬间“秒光”。 

2月20日，杭州绿城建发沁园突破限价领证，每平米涨价4500元。无锡5楼盘宣布集体上调价格，其中滨湖区龙湖天璞一夜之间上涨3200元/平……

如果把这些传得沸沸扬扬的楼市新闻罗列在一起，你一定会认为，中国房地产市场马上会进入新一轮的上涨牛市。而有购房计划的刚需，现在就务必得备好弹药，准备随时杀入战场。