旅游景区开发生意应该怎么做？(2)

　　而处于DE之间的景区“打卡型”景区提高门票价格，并不会减少总体游客量，反而有助于淘汰出游意愿和消费能力不强的游客，进而提升旅游景区的整体营收水平。这或许是热门景区票价居高不下的重要原因。

　　仍以上述自有资本金1亿元并贷款1亿元修建一家景区为例。若以年利率6%获得期限为10年的贷款1亿元，采用等额本息的方式则每年需要还款1332.25万元。假设景区人均消费为100元，则A点需要13.3万人次的年游客量才能保证景区的基本生存。

　　而人工成本可以看成是维护固定资产的主要开支。多数景区维持在6-12%区间，取值9%，则人工与维护成本约1800万元，对应B点游客量31.3万人次。

　　再根据前面统计的数据，上述40家企业年折旧与摊销额15.8亿元占固定资产及无形资产原值308.6亿元的比例约5.1%。本例中，可得到其年折旧与摊销额为1020万元，对应C点游客量41.5万人次。

　　可以说，2亿元投资具有现实代表性，而41.5万人次的收费游客量也很具有挑战性，所以旅游景区总体是一门盈利门槛很高的生意。而景区能不能越过D点向E点迈进，则与游客量和人均消费额有很大关系。

　　游客量除了与旅游资源吸引力直接相关外，与游客整体消费水平、节假日安排、外部可达性、营销力度及客源地人口、销售渠道等实现因素戚戚相关。这其中，多数属于景区外部因素，而真正属于旅游景区经营者范围内的可控因素并不多。

　　而人均消费额则并不仅限于门票，与景区内的消费业态布置也有很大关系。而且旅游景区的业态布置和扩张，也能解释营收增速赶不上资产扩张速度的另一个原因——再投资的边际效益相较于原有业务变差。

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　　产业与业务

　　对于可以挣钱的商业服务，在旅游教科书中被总结为“吃住行游购娱”六要素。直白的说，就是除了收门票之外，旅游景区还可以从交通、住宿、餐饮、购物、文娱等5个方面布置设施和开展业务挣钱。

　　我们按照上述5个方面进行分类统计，考察其毛利率情况来看看各业务的边际效益如何。

　　首先，门票业务51.5%毛利率是被低估的。其原因是多家景区的门票业务营业成本中包含了给关联方的巨额分成支出。比较典型的是峨眉山，其门票收入扣除合理支出和税费后，50%须支付给管委会。在2018年这项成本支出2.06亿元，占门票营收的43.5%。仅此一项，影响上述虚拟景区模型毛利率5.5个百分点。

　　因此，在同一家景区不同业务板块之间，门票仍是一项相对高收益的业务。而购物由于样本量不够因此不具有分析意义。我们着重来看交通、餐饮、住宿和文娱。

　　2.1 景区交通

　　可以看出，景区交通类业务毛利率最高。

　　秦岭旅游在2016年公开转让说明书中表示享有陕西太白山森林公园内游客客运服务的独家经营权，游客可选择徒步或乘坐景区内的区间车上山游览。转让说明书显示：公园面积2949公顷，共有8大景区180多个景点，海拔跨度从620—3767米，是我国海拔最高的国家森林公园。游客想要省下60元/人的车票既困难，也不太现实。

　　景区交通业务经营的反面例子是剑门旅游。位于四川省广元市的剑门蜀道剑门关旅游区拥有国家5A级旅游景区、国家级风景名胜区等众多招牌，但2014年至2016年1-9月期间，其观光车运输业务合计只有23.16万元收入，而同期景区游客量有175.8万人。

　　而全长2.5公里观光车道位于景区绝壁廊至仙女廊之间，而这一区间的游步道是整个景区风光体验最佳的一段。

　　不依托旅游资源，反而与旅游资源展开竞争，其经营策略显然有违业务常识。在剑门旅游被华侨城斥资4.8亿元收购后有所改观，2018年这项业务的收入达422.7万元。

　　2.2 餐饮住宿

　　由于资源保护法律法规问题，大部分景区的核心区域并不允许建设或运营住宿、餐饮业务，这使得景区这两项业务的资源、环境优势被削弱，基本沦为竞争性业务。