买不起北京的房？这里有解药(3)

　　从北京大的产业结构来看，是一个外扩的过程。西北部主要往昌平（中关村(000931)延伸），东北部是顺义（望京延伸），东部是通州（国贸延伸。近郊区县的涨幅也非常的惊人，未见得比城六区的差。建议大家关注东部/北部延伸区域，如果是互联网从业人员，西北部更佳，产业更加聚集。

　　涨幅第一的通州的是北京城市副中心，在被限购之前一直都有北京房市风向标的称号。根据通州在2018年的限购政策，符合以下4条件之一，可购买1套通州区商品住房(包括新建商品住房和二手房)：

　　1. 京籍无房户;

　　2. 已有1套住房的通州户籍居民家庭，需落户通州3年(含)以上;

　　3. 已有1套住房的本市其他区县户籍居民家庭，需近3年在通州连续缴纳社会保险或个人所得税;

　　4. 在京无房的外地人，需近3年在通州区连续缴纳社会保险或个人所得税

　　顺义的房价涨幅惊人，和望京，电子工业园区内支撑起来的大量互联网企业有关系之外，机场附近航司和航空从业人员在该处的房地产需求也是客观存在的。

　　近郊的房子涨幅也非常大，并且价格相对城里便宜很多，值得考虑。

　　北京热力图

　　这是截取的百度地图在工作日下午3点的热力图，颜色越红的地方，人越多。

　　可以大致说明北京主要的工作区域。主要集中在西二环，东二环到东四环，北三到四环，望京，上地等区域。也可以从另外角度说明这些区域的需求热度是较高的。这些地段无论是租金还是购房的需求也会因为人群的聚集而自然增长。也从侧面验证前文关于北京各个区域的定位。

　　如何上车北京的房子?

　　一般的购房流程，远郊大房子 -> 城里老破小（带教育资源）-> 城里改善型。

　　现在房子的价格，郊区3-4w，城里5-6w左右。购房的门槛高了不少。2014年，房子在3w左右的时候，还是有可能在城区直接买房的。现在要困难不少，如果按照6w均价，两居大概应该在500w左右，贷款大概按照现在北京首套的标准，不会超过300w（因为468万以上的房产，会按照非普通住宅进行缴税），所以首付款大概在200w左右。

　　所以上车的办法是“换"。

　　第一套是城区的小房子或者远郊稍大的房子。主要看交通便利情况和工作要求，另外稍远一些的房子如果周边配套ok，发展空间会更大；城里的小房子，如果便宜必然是有原因的，并且后续的发展多半会比较尴尬。相较而言，有发展的地方更可取。笔者切身的案例，就是当初我比较中意回龙观的房子，但是老婆比较中意城里交通方便。但是回龙观的发展速度更快，房价涨幅也更大一些。另外一位同事，虽然买的是五环外的房子，但是搭配上了教育资源，涨幅更大。

　　实在凑不够首付怎么办？

　　可能有朋友问如果北京远郊的房子也买不起的话，是不是和北京的房子就无缘了呢？

　　当然并不是。

　　在前面的文章里面说到，房子是一个抗通货膨胀的商品，并且可以借助贷款来扩大效果。所以只要是经济持续发展的城市，都是有投资价值的，对于年轻人来说，强二线城市的房子也是可以进行考虑的，例如成都（详情可了解 被低估的成都）上车早很重要，让时间做你的朋友。若干时间之后，房子升值之后，进退都有空间。

　　为了方便大家上车，我做了两张表，第一张是城市均价一览表，第二张是上车一览表，对照着看就能找到答案。

　　我选择的城市包括以下15城：

　　?   一线北上广深，大家都懂

　　?   不在一线的直辖市，重庆（楼盘），天津（楼盘）

　　?   不在一线中的区域中心城市，南京（楼盘）（华东），武汉（楼盘）（华中），成都（西南），西安（楼盘）（西北）

　　?   沿海经济发达城市，苏州（楼盘），杭州（楼盘），厦门（楼盘），青岛（楼盘）

　　?   中部崛起第二级，郑州（楼盘）

　　先来看看这15个城市的房子均价一览表↓↓

　　（点击图片可放大）

　　在看第二张表之前，我们先对首付比率，贷款利率，贷款时间，税后收入做一定的假设，如果和实际情况不同，需要大家自己酌情调整；

　　?   首付3成

　　?   基础贷款利率是4.9%，上浮10%是5.39% ，上浮20%是5.88%