买不起北京的房？这里有解药(2)

　　一般交易房子至少是2年以上的房子，我们简单认为交易成本1.5%（契税），因为相对于人均工资增长和通货膨胀，这个数字较小，且是固定数额，不做深入讨论。

　　北京人均工资从2011年的56061元增长到2018年的94258元，年化大致7.7%，贷款标准利率是4.9%。两者相加为12.6%，与我们之前计算出来的13.07%的值大致相当。将这个方法拓展到其他一线城市，情况如下：

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　　房价年化收益贴近工资年化增长率与房贷利率之和。实际房贷利率每个城市不同，随着年份不同也有所波动，获取历史数据难度较大，所以就都用4.9%来估计。

　　贷款的额外收益

　　我国商业贷款基本利率是4.9%，即使上浮20%，贷款利率5.88%而已。买房基本都会有贷款，投资房子的收益在13.07%，相当于你借钱投资了一个收益更高的产品，也就是所谓的杠杆。当然历史数据不代表未来实际情况，不能把房子看成是一个只涨不跌的商品。

　　时间的复利

　　有买过股票，基金的朋友肯定会有体会，自己一年可能会换手很多次，并且同时操作一次还不够带劲，往往都是三只起。各种理论会告诉大家要分散持股，并且市场热点一直滚动，所以交易成本其实很高。

　　但是房子交易起来的频率会低很多，不仅手续麻烦，并且交易时间较长。一般人也有没有那么多资金量，纯粹做波段操作房子，买完首套之后，都开始存钱，做改善或者买二套，但是这些都是需要时间。

　　在一波牛市里，能拿得住，房子在持有上有它的优势。即使是茅台(600519)的股票，股票波动也会有30%左右，想要抱住7年不是一件易事。

　　坊间传闻，房地产市场差不多是3年一个轮回，我们也可以从数据上做一个验证。2011年1月至2019年5月大概可以分成三次波动上升的阶段，每个阶段都是先上升再下降：

　　阶段1: 价格上涨阶段，2012.1-2014.1；价格回落阶段，2014.1-2014.9。历时2年8个月

　　阶段2: 价格上涨阶段，2014.10-2017.3；价格回落阶段，2017.3-2017.6。历时2年8个月

　　阶段3: 价格上涨阶段，1706-1905，历时1年11个月。

　　到目前为止，价格还没有创下历史新高，且横盘时间较长。应该说是坚守住了房子是用来住而不是用来炒的这个核心原则。

　　北京区域对房价的影响

　　这就得从北京的定位说起了。

　　“北京作为我国首都，是全国的政治中心，文化中心，国际交流中心，科技创新中心”，这个是国家对于北京的定位。这些功能区域会分散到北京的各区，每个区根据承担的职责，做不同产业的引导和规划。

　　城六区房价走势

　　以下是目前北京城六区（西城，东城，海淀，朝阳，丰台，石景山）房子房价分布图：

　　按照国家对于北京城市的定位，结合房价大致可以成四个梯队：

　　?   东城，西城（位置稀缺，资源丰沛，交通便利，历史文化积淀深厚，中央政务区），党和国家中央机构所在地。承担着政治中心，国际交流中心的职责。作为老北京城，也是中国文化传承的现实具象。

　　?   海淀（教育资源丰沛，高科技产业聚集，交通便利），海淀由于清华，北大等一众985学校，人文荟萃，奠定了良好的教育质量。原来西二旗的生源也在一众互联网公司高学历“码农”的带动下，成为后起之秀。承担了大部分的科技创新产业。

　　?   朝阳（金融，文化传媒，互联网产业多元，交通便利），作为北京GDP最大贡献行业的金融业有不少聚集在国贸，国贸和望京也汇聚了不少互联网公司。

　　?  丰台，石景山。

　　再从历史情况来看，城六区从2011到2018年的涨幅情况：

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　　强者恒强，时间没有改变区域房价的排名，甚至还扩大了区块间价格的差距。位置的选择在长时间对资产价格影响很多，包括人才在内的各种资源都在根据定位进行聚集。

　　郊区房价走势

　　我们再来看一下其他近郊和远郊区域的涨幅情况：

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