买不起北京的房？这里有解药

　　买房子可以说是每个人人生最大的一笔消费（投资）。今天二叔就从城市（择城）、房价波动周期（择时）、区域选择（择地）以及上车的实操经验和大家分享下买房的思路。

　　选择北京（楼盘）进行分析是因为其独一无二的定位，以及房价的多样性，最为典型。

　　房价的决定因素

　　恒大首席经济学家任泽平对房地产提出“长期看人口，中期看土地，短期看金融”的观点是本文的主要参考体系。

　　房子也是一个商品，中长期供需决定其价值。一个典型的房地产周期是30年，大致就是从婴儿成长到需要买房的时间，人口是需求，而土地是供给，两者一起构成了供需。"短期看金融"中的金融指的是借贷成本，借贷成本低，刺激需求，价格上涨；借贷成本高，需求减少，价格下跌。借贷成本低，价格会上涨，两者之和应该还是和商品内在价值相当，反之亦然。

　　除了本地人口自然增长产生的房子需求之外，流入人口也会产生房产需求。城市能不能吸引到外来人口进入，从宏观层面看是看主要取决于城市经济发展情况和新兴产业的发展，这个可以从GDP增长率，人均GDP，财政收入，产业构成，上市公司数量等角度进行观察。从微观层面看，是人均收入水平，人流自然是随着资源配置而动的。

　　我们以北京市2018年的收入和产业结构为例看一下：

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　　数据取自国家统计局<<北京2018年国民经济和社会发展统计公报>>。从表中数据我们可以得到如下信息：

　　?   北京市的人均GDP超过2万美金，迈入发达经济体。

　　?   财政收入和GDP增长保持同步，增长率大致在6.5%。良好的财政收入是城市发展的有力支撑。

　　?  人口稳定，过去五年没有太大的变化，与北京施行的疏解非首都功能直接相关。根据《北京城市总体规划(2016年-2035年)》，在 2020年，需要控制北京人口2300万以内。一般来说，人口净流入是城市发展的重要指标，但因为北京城市规划的控制，这个指标失去意义。产业换挡升级之后，经济可上新的台阶。

　　?  第三产业占比高达81%，并有继续扩大的趋势。相较于第二产业会随着经济周期产生较大波动，第三产业抗波动能力更强。

　　?  人均收入水平的增长率快于GDP和财政收入增长水平，增长速度高达9.0%。

　　房价波动规律

　　从2011年1月的25329/平米到2018年12月的59868/平米，7年北京房价年化增速为13.07%。如果把房子作为一个投资品，它的收益率远远跑赢了同期国债，银行理财，P2P理财，上证综指，沪深300等主流投资品。

　　北京房价最大一次价格回落是从2017年3月的61613/平米下降到2017年6月的51155/平米，价格回落了17%，2019年3月之后房价大致重新重新回到60000/平米的水平。也就是从历史经验来看，买房子还没有过亏损的情况。

　　那么你知道，房价为什么会涨吗？

　　房价财富增值的客观原因主要有这么几个：

　　人均工资涨幅和通货膨胀长期保持扩张

　　在本文中二叔尝试对房价原因进行定量分析，但是影响房价的因素太多，我们只讨论其中的核心因素，并对其中的因子做一些简化的假设。

　　提出如下公式假设：

　　房价的涨幅与（购房人均工资涨幅+通货膨胀率-持有成本-交易成本）正相关

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　　下面简要说明下四个概念：

　　1. 购房人群人均工资涨幅。购房人群指的是能负担某城市房价的人群。类似纽约、香港这样的城市并非所有人都能负担得起房价，其中有土地供给的问题，因为土地供应的限制导致只有收入最高的人群能负担。这群人的购买力是决定房价的重要原因。为了简化计算过程，本文采用北京平均工资涨幅作为购房人均工资涨幅。

　　2. 通货膨胀。货币在贬值，如果房价保值，那么房价中应该增加通货膨胀的因素。我们采用标准贷款利率作为通货膨胀的指标。

　　3. 持有成本。目前没有持有税，所以忽略不计。

　　4. 交易成本：

　　a. 一套房；90平米(不含)以下契税1%,90-140平米(不含)契税1.5%,140平米以上契税3%。二套房：3%。

　　b. 增值税5.6%（满两年免除）。

　　c. 个税（房产增值的20%，满五唯一住房免除）。