非洲，这里的楼市比“鹤岗”更魔幻(3)
2019-04-20 11:59栏目：新闻
农业在南非的GDP占比有2%，可在利比里亚这样国家甚至能达到70%，而这同样强化的折射到非洲楼市每个角落。
在肯尼亚的内罗毕，2000年到现在，房价已经涨了十倍。在全球房地产咨询公司莱坊官方网站上，内罗毕的可售房产最低也要200万元以上，而且每月可以租到折合人民币超过1.7万元，超过7%租售比让国内一二线城市汗颜。
而纳米比亚，仅2018年上半年的房价跌幅就高达21%。现阶段房屋均价大概在1216元人民币每平。
在加纳，这个人口超过2700万的国家，最大的开发商，在过去整整十年仅为3500户家庭建设了住宅，大量的家庭不得以采用违章自建来个自己家。
所以我们总是看到各种影视中，成片的贫民窟是常客，而这背后非洲魔幻房价的推手。
我们一直吐槽国内对住宅用地供给偏少，但在整个非洲，只有10%的土地被人为规定是可用于建筑的。也就是说，能真正用于开发的土地，在认为的操盘，实在太稀缺了，违章，在天量的人口挤压面前，是一种必要的手段了。
这让非洲楼市普遍现状是，住房类型是别墅，低层住宅，贫民窟铁皮屋三角组合，能住上低层住宅的大致是政府公职人员或者技术人员，而别墅则多是富裕阶层。
而这同样加深了非洲楼市供给断层，中端房产的短缺和高端房产的过度供应。科特迪瓦，目前中低端房地产需求有 40 万套尚未被满足的需求，但是前文的加纳则以无人购买的大量豪宅著称。
同时还有个我们其实少见，所以容易忽略的原因，就是为基础设施落后，房地产营造成本在这边很高。
不稳定的供水和供电始得房产项目开发成本大大增长，于是难以开发出针对中等或低收入人群的房产。在整个非洲大陆，你都很难找到几条国家之间连贯的铁路。
在人均GDP不足3000美元坦桑尼亚的首都公寓的价格，几乎可以和更加富裕繁华的南非城市开普敦相媲美，这正是由于基础设施落后的拖累。
这造成非洲楼市一种很神奇的格局，非洲闹市区房价疯涨，而卫星城或郊区房却无人问津，就是源于公路和交通设施的不便利。
同样，这种分化还折射到非洲金融系统，有的贷款坏账率能到15%，有的贷款利率小高达25%，有的直接就没有不动产贷款。
对了，恶性通货膨胀也是定时炸弹。
总之，对非洲楼市的基本认知，是个极其分散，极其分化，极其复杂的，这里，没有统一的市场，无论你是开发商，还是投资者，请务必要牢记这点。
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然而，补缺依旧是惊人的
尼日利亚，这个未来人口要过五亿的第三人口大国，年城镇化速度达到了 3.75%，房地产也一举成为第六大产业，年复合增长10%，是其产业最快的那批。
从住宅市场来看，尼日利亚目前还有 1900 万的住房短缺，总值 约3.6 万亿美元，并且在以每年 200 万的速度在增加。