二手房，死死扼住这些城市的咽喉

2020-01-06 11:37栏目：房产

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二手房，死死扼住这些城市的咽喉时间：2020年01月06日 09:44:03 中财网
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　　目前重庆通过链家正在挂牌销售的二手房数量。

　　接近14万套是什么概念呢？

　　官方数据统计，2018年重庆主城区常住人口达到875万人，比2017年增加了10万人左右。

　　如果按照这样的人口增速计算，这接近14万套二手房，就已经足够这些主城区的新增人口人均买1.4套，其中还包括在这一年出生的新生儿。

　　要知道，这还仅仅是二手房，不含新房。

　　当然，不能排除链家上很多挂牌纯粹是卖价在试探市场。

　　但，已经完全“二手房化”的北京，通过链家正在挂牌销售的二手房不到9万套。北京，就没有试探？

　　实际上，不仅仅是重庆——
　　从二手房网站上看到，成都挂牌销售的二手房已经超过12万套；
　　武汉通过链家正在挂牌销售的二手房已经突破11万套；
　　南京二手房挂牌量也不少，已经有7.5万套；
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　　以上这些热点城市，信号足够明显。

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　　那么，其他城市的二手房市场如何呢？

　　前段时间，国家统计局发布了2019年11月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。

　　70城二手房方面，有接近一半的城市二手房在下调，包括热点城市北京、广州、天津、成都、青岛、武汉等等。

　　以其中10个重点城市为例，更具体来看——

二手房，死死扼住这些城市的咽喉

　　CREIS中指数据显示，全国10个重点城市二手房价格累计下跌0.14%。其中，天津、重庆的价格跌幅都在4%左右。

　　特别是近几个月，10个重点城市二手房价格再次进入下行通道，且跌幅逐月扩大，北京二手房更是连续5个月环比下跌。

　　需求降温、预期回落、价格下探，大部分城市二手房市场都在大降温！

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　　然而，更值得关注的，是全国楼市持续走高的库存。

　　根据易居发布的《中国百城库存报告》，截至2019年11月底，全国100个城市商品住宅库存总量47359万㎡，环比增长1.9%，同比增长5.7%。

　　从同比数据来看，当前库存规模已呈现连续12个月的正增长态势，库存压力逐步增大。

　　其中，杭州最近被爆出二手房库存突破10万套。

　　按照杭州最近3个月的平均成交量6000套计算，10万套挂牌二手房，需要近一年半的时间才能卖完，这还是在完全不考虑每个月新增二手房挂牌量和新房的基础上。

　　成都挂牌销售的二手房已经超过12万套。

　　相比7月下旬突破10万大关，涨了近2万套，涨幅约20%。有数据显示，2018年底才5.8万套。也就是说，11个月的时间，成都二手房库存上涨超1倍。

　　南京的二手房也不少。2019年以来，南京二手房挂牌量不断增加，平均1个月就增加将近4000套。

　　此外，还有北京。据统计，北京商品住宅库存达7.28万套，是近8年来的最高点。

　　二手房根据链家数据显示，目前挂牌量近9万套。对比2017年同期在售挂牌房源量28733套，两年时间里，北京二手房库存涨幅达222%。

　　当下仍处在严格调控之下，新增二手房仍在持续走高，后续二手房市场必将面临“高库存”风险。

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　　与此同时，还有更重要的一点，就是第一批“限售”已经逐步解禁。

　　两年前，从广州厦门开始，全国50多个城市先后实施“限售”。如今两年过去，第一批限售房已经到期。

　　这意味着，大量二手房正式“解冻”，将陆续获得入市资格。

　　重庆就是一个最典型的例子。

　　2018年12月上旬，重庆的二手房数量据统计是4.6万套；
　　2019年3月下旬，二手房数量逼近6万套；
　　截至目前，二手房直接迈过10万大关，接近14万套。

　　值得一提的是，2017年9月下旬，重庆开始执行2年房产限售。 2019年9月下旬开始，第一批限售房源已经加入库存大军。

　　除了重庆，在2019年5月，芜湖、嘉兴等三四线城市都已经到了解冻点。2019年底之前，除个别限售周期为3-5年的城市外，大多数城市限售都到了解禁周期。

二手房，死死扼住这些城市的咽喉

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　　在这样的市场环境下，库存量增加是必然。

　　那么，库存量在增加，是不是意味着房价要降？

　　其实不然。因为一旦因为库存增加而导致价格下跌，这个库存量必须要达到一定的临界值才行。

　　2014年7月，全国库存量的平均去化周期达到历史最高20个月。

　　于是，上一轮的全国去库存从2014年下半年正式开始。

　　而如今，据统计——
　　一线城市库存去化周期10个月。

　　二线城市库存去化周期9个月。

　　三线城市库存去化周期12个月。

　　全国百城的库存去化周期9.4个月，对比2014年平均的20个月，还不是很高。

　　目前的全国楼市，冷的冷热的热，差距悬殊。但实际上，不少楼盘依然以清盘收尾，说明市场需求依然存在。

　　并且，随着各大城市人才政策的陆续出台，未来只要是好的城市，依然会有人口持续涌入，有人就有需求。

　　所以，能够肯定的是，在未来的一到两年内，房价不会大跌，但同样不会允许大跌，维稳是常态。

　　而，这样的一个时间节点，对于想要买房的我们来说，却是个是好时机。

　　首先，这是二手房捡漏的时候。

　　年底着急用钱的业主会选择降价。同时，个别二手房的大幅降价，会给其他二手房带来无形的压力。虽然不可能出现大面积的断崖式下跌，但捡漏的几率会增加，买到心仪房子的概率会提高。

　　这个时候唯一需要注意的，是手里的资金量。二手“笋盘”往往不是要求全款，就是提高首付比例。

　　其次，新房也会迎来好机会。

　　新房影响二手房，二手房也会影响新房，市场不好的话会相互压制。在二手房市场遇冷的当下，新房市场也进入了静默期。

　　最近的70城新房方面，有44城上涨，21城下跌。房价上涨的城市继续减少，从10月的50个减少到44个，房价涨幅在收缓。

　　如果二手房普遍卖不出理想价格，自然会对新房造成威胁。此时的开发商，只能加大优惠力度，靠降价促销回笼资金。

　　总的来说，如果你有买房需求，可以趁着年关多到市场上看看，多关注几个楼盘。好的城市，好的项目，依然值得入手。（米宅）

　中财网

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