北上广二手房退烧 一两周内下调达几十万元(2)

“成交量是成交价的支撑。”卢文曦详细解释，“二手房的需求包括新增的需求和改善的需求。在新增需求方面，上海要求外地人要有五年社保才能拥有购房资格，这拦住了大部分新增需求。在改善需求方面，首先是贷款要求严格：上海在全国范围内认房又认贷，但改善需求多是卖掉已有的，再购入改善的住房。很难说改善购房者能在购入改善房之前就卖掉他原有的房屋。“‘非普住宅’标准也是一道坎：上海要求内环内总价不高于450万元每套、内外环之间总价不高于310万元、外环外总价不高于230万元每套，才能被认定是普通住宅。根据目前的房价，很少有房屋能满足这个要求。但非普住宅则需要首付7成，这又拦住了一批改善购房者。” 卢文曦进一步表示。

根据安居客数据，以内环的恒昌花园为例，其在售二手房均价为68200元每平方米，90平方米总价即超450万元，靠近外环的梅陇二村，挂牌均价也已达46300元每平方米，90平方米总价达416.7万元，同样超过“豪宅”标准。

在从严把控下，上海二手房成交量也明显下降。

根据上海市住建委公布资料，10月上海二手住宅成交量16100套，环比下降22.86%。近三年上海二手房成交量下降明显。信义房屋统计数据显示，2015年上海全市全年二手房成交共34.4万套，2016年共成交33.9万套，随着调控开始，二手房成交量也急剧下降，2017年上海二手房成交总量仅为14.7万套，环比跌幅达56%。2018年较2017年跌了51.9%，全年仅成交16.3万套。

今年以来，截至10月，上海二手房已经成交20.0万套。

“价格走势与成交量走势是一致的。”卢文曦表示，“今年以来，我们看到上海二手房成交量有所上扬， 但整体来看，上海2015年、2016年，月平均成交量在2.8万套左右。2017年、2018年明显下跌，仅达到了1.2万─1.3万套。今年有所止跌，月均成交达到了2万套。但这只是近五年的一个正常水平，而价格要涨，一般要成交量达到平均流量的20%或30%以上，所以目前上海的二手房销售价格难以上涨。”

广州：年内已跌7个月

安居客数据显示，截至11月25日，广州11月二手房挂牌均价为31137元每平方米，环比10月下降了0.34%。

从国家统计局数据来看，广州是北上广深四个城市中，年内二手房销售价格环比下跌月数最多的一线城市。其中1—5月连跌5个月，6月销售价格稍有稳住，价格与5月持平，7月以0.4%的环比增幅微幅上扬，8月再度与7月持平。但稳的态势并未保持住，最新两个月，又再度环比下跌。

“今年广州二手房与一手房价的趋势基本是一致的，三四月份因为市场行情回暖，二手业主的心态就跟着一手楼盘涨价变得强势起来，但是之后随着楼市政策收紧，市场再度变冷，二手房业主的放盘成交周期再度延长，并随着三季度以来一手楼盘的促销愈演愈烈，降价也不可避免。”克而瑞广州区域首席分析师肖文晓在接受时代周报记者采访时指出。

根据安居客数据，截至11月25日，北上广深四个一线城市中，北京、上海、深圳三个城市二手房挂牌均价均超过了5万元每平方米，但广州仍在3万元每平方米。此外，广州的二手房销售价格下降月数也最多。

“相对北京、上海，广州外围区域有大量物美价廉的一手楼盘可以选择，到底是买中心城区的‘老破小’，还是买外围带有轨交配套的上车盘，其实总价差异并不大。”肖文晓指出。

但时代周报记者注意到，北京、上海同样有与二手房激烈竞争的新房供应，但降势并没有广州那么明显。而广州在调控政策上也动作稍多。

11月22日消息传出，即日起，广州市天河区、海珠区、白云区、荔湾区、番禺区、黄埔区及市不动产登记中心对于非本市户籍人士购房的资格进行调整，在非本市户籍居民购房人资格查验过程中，个税和社保缴纳记录可作为相互补证资料。此举或意味着“广州的外地人购房条件放宽”。

“这个实质能影响到的需求微乎其微，但是政府愿意释放这么一个带有‘善意’的鼓励合理刚需的信息出来，确实也可以看出楼市和地市的下行有压力。”肖文晓表示。

放大来看，“当前‘房住不炒’的政策是不能突破的，地方一定不能低估中央调控的决心，中央已经一再表态，稳增长很重要，但是高速增长的阶段已经过去，对于经济增速放缓高层是有心理准备的，所以实质上的松绑限购等政策难以看到。但地方如果要稳市场，可以在需求侧鼓励合理自住需求上给予信贷的支持，而供给侧则是在融资端给合规房企适当地松绑，以及把地价降低等。”对此，肖文晓判断道。