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北上广二手房量价齐跌 下调20万已是常态(2)

2019-11-26 05:27栏目:房产

另外,从国家统计局今年以来的数据来看,今年内上海二手房销售均价环比下跌的月份仅有三个月,包括2月环比下跌0.1%、6月下跌0.1%和10月下跌0.2%。

但时间轴再拉长,上海的二手房价格则震荡明显。根据安居客近三年统计数据,上海二手房挂牌均价呈现了急剧的波动。

从2016年12月到2017年2月,上海市二手房挂牌均价从52100元/平米涨到53200元/平米。但到2017年4月,则大跌至51800元每平米,但到了5月份,则涨到了近三年最高点——53900元/平米。此后开始波动下行。

曲折动荡的二手房价背后,是上海二手房需求的尴尬局面。

二手房的需求包括新增的需求和改善的需求。卢文曦告诉时代周报记者,“上海要求外地人要有五年社保才能拥有购房资格,这拦住了大部分新增需求。”

换句话说,限购政策将大部分二手房的需求挡在了门外。同时,改善需求也有些难办。

上海目前在全国范围内认房又认贷,但改善需求多是卖掉已有的,再购入改善的住房。“很难说改善购房者能在购入改善房之前就卖掉他原有的房屋。”卢文曦说。

这还只是一方面,上海还要求内环内总价不高于450万元每套、内外环之间总价不高于310万、外环外总价不高于230万每套,才能被认定是普通住宅,从而享受首付三成的机会。否则,需要7成首付才能拿下一套住房。“这又拦住了一批改善购房者。”

这样的“豪宅”在上海市场上并不少。以内环的恒昌花园为例,安居客数据显示,其在售二手房均价为68200元每平米,90平总价即超450万元,达613.8万元每套,靠近外环的梅陇二村,挂牌均价也已达46300元每平米,90平总价达416.7万元,同样超过“豪宅”标准,且仅首付就超过291万。

这些超过豪宅标准的住房,让改善需求购房者们望而却步。

在从严把控下,上海二手房成交量明显下降。

根据上海市住建委公布资料,10月上海二手住宅成交量16100套,环比下降22.86%。拉长时间轴来看,近三年上海二手房成交量下降明显。信义房屋统计数据显示,2015年上海全市全年二手房成交共34.4万套,2016年共成交33.9万套,但随着调控开始,二手房成交量也急剧下降,2017年上海二手房成交总量仅为14.7万套,环比跌幅达56%。2018年,这一下跌态势有所缓解,但仍较2017年跌了51.9%,全年仅成交16.3万套。

今年以来,截至10月,上海二手房已经成交20.0万套。

“价格走势与成交量走势是一致的。”卢文曦表示,“整体来看,上海2015年、2016年,月平均成交量大概在2.8万套每月左右。2017年、2018年明显下跌,仅达到了1.2万至1.3万套。今年有所止跌,月均成交达到了2万套。但这只是近五年的一个正常水平,而价格要涨,一般要成交量达到平均流量的20%或30%以上,所以在目前正常水平的成交量上,上海的二手房销售价格难以上涨。”

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广州:年内已跌7个月

相比北京上海,广州的二手房业主可能更不开心。

从国家统计局数据来看,广州是北上广深四个城市中,年内二手房销售价格环比下跌月数最多的一线城市。

安居客数据显示,截至11月25日,广州11月二手房挂牌均价为31137元每平米,环比10月下降了0.34%。

其中1—5月连跌五个月,6月销售价格稍有稳住,价格与5月持平,7月以0.4%的环比增幅微幅上扬,8月再度与7月持平。但稳得态势并未保持住,最新两个月,又再度环比下跌。

“今年广州二手房与一手房价的趋势基本是一致的,三四月份因为市场行情回暖,二手业主的心态就跟着一手楼盘涨价变得强势起来,但是之后随着楼市政策收紧市场再度变冷,二手房业主的放盘成交周期再度延长,并随着三季度以来一手楼盘的促销愈演愈烈,降价也不可避免。”克而瑞广州区域首席分析师肖文晓在接受时代周报记者采访时指出。

从价格以及走势来看,广州似乎的确在北上广中表现较弱。

根据安居客数据,截至11月25日,北上广深四个一线城市中,北京、上海、深圳三个城市二手房挂牌均价均超过了5万元每平米,但广州仍在3万元每平米。同为一线城市,但二手房均价比之其他一线小伙伴,相差2万元。

在广州市场内,一手楼盘还在不断分流着二手房的市场。