深圳楼市剧变？豪宅税大面积取消 最高省税数十万…二手房交易要火？网友：业主会跳价(2)

　　但按照最新标准，只要购房者的房屋总价符合面积在144平方米以下，小区建筑容积率1.0以上的标准，均可视为普通住房，可享受营业税、契税等税收优惠政策。

　　有房产中介经理表示，对于“普通”与“非普”住宅，主要影响的是二手房交易税费中增值税和个人所得税(核定)的部分。增值税部分，只影响满两年的房源。如果新政前后房屋性质不变，则要缴纳的增值税没有变化。如果新政前是豪宅，新政后变为普通住宅，则可以少缴纳增值税这部分的税费。

　　有房产中介工作人员透露，从今天开始相关税费已不用缴纳，具体通知这两天会出。

　　以一套龙岗中心城的房子为例，建筑面积124.23平方米，原登记价格为92.49万元，成交价413.5万元，这套房子“满五唯一”，可免个税。

　　如果按照旧政策，龙岗区总价超280万的房子就算“豪宅”，需缴纳近19万的“豪宅”税。按照此前的标准，交易需要缴纳增值税+城市维护建设税+教育费附加+地方教育附加共4项，一共近19万元。

　　此外，“豪宅”认定标准调整后，也会影响一大部分房源的个人所得税缴纳数量。

　　时间点值得玩味

　　随着深圳房价的上涨，“豪宅”标准早已不符合现状，市场要求改变的呼声很高。

　　早在2006年，深圳公布的普通住房标准应同时满足以下3项条件：

　　住宅小区的建筑容积率在1.0以上；

　　单套住房建筑面积144平方米以下(含144平方米)；

　　实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。

　　2011年5月1深圳将3项条件的一项具体化，制定出六个区域的普通住房价格标准，根据这一标准判断是否按普通住宅收取契税。2013年9月，《关于深圳市2013年享受优惠政策普通住房价格标准的通告》开始执行，改变了以前按单价核算的做法，调整为按照单套商品住房总价进行核算。

　　2015年10月深圳上调普通住宅标准，与两年前相比，此次平均上调幅度为28%。从此前几次的调整周期看，这次的调整也属于两年至5年的窗口期。

　　而在今年年初，深圳市不动产登记中心的一则暂停办理房地产交易涉税业务的通知，通知显示，将暂停办理房地产交易涉税业务中涉及特殊流程缴税、税收优惠事项、计税价格复核和个人所得税、土地增值税费用核实等业务。此举引发了市场广泛猜测和议论，尤其是中介和准备入手买房的人，更是从自身需要出发将之解读为上调豪宅税标准的信号。

　　“豪宅”认定标准改变，二手房市场特别是刚需住房市场有望受到一定程度的刺激。

　　深圳贝壳研究院院长肖小平表示，豪宅税只看容积率和面积，这个消息会对市场形成比较大刺激。大家都知道增值税率高，很多物业都要缴纳十几万、二十几万甚至更高的费用。据贝壳统计的数据，在过去两年的二手房交易里面，有45%的物业需要缴纳增值税，这里面未满两年的物业大概有5%左右，也就是说有40%的物业是因为豪宅标准的原因要缴纳增值税。在这其中，至少有35%物业的面积在144平方米以下，而且容积率在1.0以上。如果按照新政的话是不需要缴纳额外的增值税的。

　　“在如此大力度的减税下，最终会刺激买卖双方。一方面，会让买房负担减轻，有了更大的入市动力。另一方面，卖方也会觉得这个利好自己也要分享，或会提高房价。整体而言，这是一个减负减税的政策，我相信对市场带来的推动是非常明显的。”

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为：“豪宅税”新标一旦落地，短期内将激活二手房成交量。九月份国家公布统计局公布的70个大中城市里，深圳的二手房价格涨幅进入前五名，这就说明，二手房市场已经开始回暖，这次政策出台以后，二手房的交易成本将大幅度下降，换房需求将会明显激活，对深圳的新房市场也有带动作用。

　　市场人士认为，由于深圳住房自有率较低，再加上有严格限购规定，所以，这次的利好主要释放给了刚需、改善型需求家庭，会带来一系列增量内需。其次，买房、换房之后，紧接着就是装修、买家具、买家电等，这对于稳经济增长有正面作用。

　　但也有购房者表示担心，二手房价格会有所上涨，减税的红利会被卖方、买方共同分享。