买房时将就了这一点，你的二手房就会不值钱了！
文丨言先生
最近的楼市着实是热点不断，各路友号都在追热点、写解读、抢流量。我们也没能免俗，但深刻内容、传播知识是大胡子说房的基因。在热点的间隙，我们还是更愿意跟大家述说一些真正的干货。
原谅我今天做了一个标题党，但我知道绝大多数二三线城市的读者都经历过这个问题。
我今天要讲的内容，源自于昨天在一个买房群里看到的维权：在无数中小城市扯皮的问题——人车分流。
置业顾问的嘴
你是否经历过，去看房时置业顾问把小区描绘成人车分流的完美社区？
你是否经历过，在沙盘上看到汽车模型后，置业顾问却说当时做错了，实际没有？
你又是否经历过，在报建规划图上看到了数百个密密麻麻的地上停车位，置业顾问却说规划的有，但实际交房不启用？
不出意外，我上边描述这一幕，会出现在绝大多数二三四五(002195)线城市的售楼部。
而实际上，如果你发现前期沙盘或规划图上有停车位，至少过半的楼盘在实际交房的时候，真的有停车位。
于是，就会出现文首和下图，我提到的维权：
国内知名开发商金X，在某省会城市的首秀项目，出现了大规模聚集维权的现象，最大的问题，便是沙盘和规划图中都清晰可见的地上停车位，被置业顾问以交房时会取消地面车位给搪塞过去。
而实际上，在还没有交房之前，就已经提前把植草砖停车位给铺好。
规范根本不存在
是不是很多人一边在吐槽开发商没有做人车分流，又一边在自我安慰说规范要求设地面停车位，开发商也是无奈，应该理解？
其实，你以为的只是你以为！
这句话是什么意思呢？
还是说到置业顾问那张嘴。不少有地面车位的楼盘，置业顾问会有一个统一的说辞，即“设计规范要求必须做够XX个地面停车位，来供急救啊消防啊之类的特种车辆停车，开发商也不想做，但是没办法。”
于是很多人就听知信之，甚至在人车分流维权爆发时，还有人不明所以的站在开发商一面，以为置业顾问说的就是真的。
而实际上：这种规定根本不存在！
我们翻遍了住宅设计规范的每一页（GB 50096-2011），并没有找到关于停车位的建设要求。
我们继续翻阅《公共服务设施配建标准》，只查到了车位配比的要求：新建小区在规划的时候都需要满足车位配比标准，按照之前的规定是：商品住宅按每百平方米0.8～1个车位配建，按照新的规定则是1车位/户，建筑面积大于等于130平方米的户型应按照不少于2车位/户的标准配建。
该标准仍然没有要求，强制在地面配建车位的规范条例。
继续翻阅规范，我们在某地方的《城乡规划管理技术规定》中，找到这样一个条例：
应充分利用地下空间，严格限制地面停放机动车，地面停车泊位数占泊位总数的比例不宜大于10%。居住区配套商业设施配建停车场应单独设置，独立使用。各类建筑机动车停车配建标准应符合附录A附表2的规定。
只有上限，没有下限，也就是说并不强制要求，只是规定如果有设置停车位，那比例不能超过10%。
我们又查阅了《绿色建筑评价标准》，文件中只提到合理设置地面停车位，不挤占步行空间及活动场所。仍然没有提到强制设置地面停车位。
结合以上所有的文件规范，我们可以初步得出一个结论：强制设置地面停车位这件事，是假的!
归根结底是利益
善于思考的朋友，肯定已经在脑海中思考了，既然没有强制要求设置地面停车位，地面不设停车位又能显得小区高档安全，开发商傻么？非要设置那么多地面停车位出来？
其实，所有问题归根结底都在于——利益。
人车分流难么？其实不难，难的是触动开发商的利益，难的是让开发商放弃自己可以得到的利益。
前边我们已经讲过了，规范中没有强制要求配建地面停车位，但是却有总的停车位配比的要求，这中间就出现了一个问题，就像我们平时去走公园里的石阶，一步一格太娘，一步两格太累。
而车库的问题在于，地下车库挖两层不够用，挖三层又太多，太贵。