全國16萬個老舊小區期待“舊貌換新顏”

原標題：16萬個老舊小區期待“舊貌換新顏”

　　勁鬆小區始建於上世紀70年代，樓齡已40余年，經過改造后，面目一新。　　改造后的圖片。新京報記者 張曉蘭 攝

　　隨著目前一二線城市增量土地供應的短缺，以存量空間改造為主的內涵式增長成為城市發展新趨勢。其中，老舊住宅區改造是城市品質提升過程中的一項重要工作。

　　目前，不少企業積極參與到老舊小區改造中，不過，業內表示，老舊小區改造中，還存在規定和技術標准尚不完備的地方，還需要政府、企業、居民多方努力。

　　老舊小區改造提升城市品質

　　早在2015年，中央城市工作會議上，就要求加快老舊小區改造，不斷完善城市管理和服務，徹底改變粗放型管理方式。

　　2016年2月，《中共中央國務院關於進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》提出，有序推進老舊住宅小區綜合整治、危房和非成套住房改造，加快配套基礎設施建設。

　　今年政府工作報告指出，我國城鎮老舊小區量大面廣，要大力進行改造提升，更新水電路氣等配套設施，支持加裝電梯，健全便民市場、便利店、步行街、停車場、無障礙通道等生活服務設施。

　　在此背景下，6月19日，國務院召開常務會議，部署推進城鎮老舊小區改造，順應群眾期盼改善居住條件，明確要求推動建立小區后續長效管理機制，並將老舊小區的改造工作上升到國家的高度。

　　在業內看來，老舊小區改造，承載著人們對美好生活的向往，也是城市品質提升過程中的一項重要工作。

　　不僅如此，對於房地產而言，老舊小區改造也可謂意義深遠，即通過住房改造工程，可以更高效地改善居民生活質量，同時不過分刺激房地產市場，提前透支需求。此外，老舊小區業主的換房需求可能會延后，也有利於房地產市場的平穩發展。

　　改造投資將達4萬億

　　記者了解到，老舊小區是指建成於2000年以前、公共設施落后，影響居民基本生活、居民改造意願強烈的，且未納入棚戶區改造計劃的住宅小區。

　　目前老舊小區在三大問題上較為突出：一是管網破舊，上下水、電網、煤氣、光纖設施要麼缺失，要麼老化嚴重﹔二是公共服務缺失。由於這些小區建造時間較早，在養老、撫幼、物業，以及文化娛樂、健身、機動車和非機動車的存放等問題較為凸顯。尤其是對電梯等設施的呼吁較為強烈﹔三是沒有物業管理，公共環境普遍比較差，這些問題直接關系到小區居民的生活品質。

　　在第十一屆全國既有建筑改造大會上，住房和城鄉建設部標准定額司巡視員倪江波介紹，我國2000年前老舊居住小區近16萬個，涉及居民超過4200萬戶，建筑面積約為40億平方米。

　　而在投資規模上，來自方正証券的一份研究報告指出，根據已經公布改造計劃的省份或城市來看，平均每平米需要投入的資金約為138到623元/平方米（安徽省合肥市）。將老舊小區的改造分為三部分：樓本體、小區公共區域、完善小區環境。這三部分的改造成本估算分別為400、200、100元/平方米，合計改造一個小區的成本約為700元/平方米。由此計算，整個老舊小區改造的成本大約為2.8萬億元。若再加上企業方利潤，保障在3%利潤+2%管理費，以及對社區服務方面的建設投入，總投資會更高些。

　　實際上，2019年3月，國務院參事仇保興撰文披露稱，據初步估算，我國城鎮需綜合改造的老舊小區投資總額可達4萬億元，如改造期為五年，每年可新增投資約8000億元以上。

　　企業助力實現雙贏

　　北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學城市經濟與管理學院趙秀池教授認為，老舊小區改造與棚改一樣，需要資金量巨大，既需要政府投資，也需要社會力量參與。

　　記者了解到，目前已有不少企業參與老舊小區的改造中。不久前，石景山區政府與首開集團簽署戰略合作協議，雙方將通過“政企合作”的方式，推進首開集團在石景山區管理的近50萬平方米的老舊小區實現長效管理。

　　願景明德資產管理公司也參與到勁鬆老舊小區升級改造的民生工程中。據悉，願景明德資產管理公司以勁鬆一區、二區為試點，探索通過黨建引領、居民參與、政府把關，統籌投資、一體規劃設計、全面優化基礎設施、整體配套物業服務、新增便民服務等辦法，系統推進其提質升級，並著力形成社會資本參與老舊社區有機更新的新模式。