北京二手房成交创5年来新低 市场博弈加剧(3)

　　首先，上半年中央政策环境“有保有压”。一方面，央行先后启动两轮降准政策以降低融资成本、刺激实体经济发展。另一方面，中央坚持“房住不炒”基调没有改变，房地产金融监管依旧严格。

　　就北京楼市来看，政策层面也出现了微调。一方面，为提高开发商拿地及开发热情，土地供应政策有所松动，政府自年初开始陆续推出多幅不限价商品房地块。另一方面，为避免市场持续出现3月份“小阳春”上涨势头，在4月份随即启动国管公积金新政“认房又认贷”。但整体来看，政策层面上对房产需求有实质性影响的银行信贷政策未出现变化。

　　其次，与新房市场分流有一定关系。基于新房受“限价”管制以及在价格上有相对优势，在上半年二手房交易量下降的情况下新房成交量却大增。据悉，北京2019年上半年新建商品住宅成交1.6万套(其中限竞房占比约58%)，是2018年同期新房成交量的两倍有余。

　　趋势

　　二手房市场将在波动中趋稳

　　对于下半年二手房市场的新动态，麦田房产分析师认为，基于当前经济下行压力，预计下半年央行大概率还将启动降准政策，通过增加市场流动性为实体经济发展提供支持。在资金相对充裕的市场环境下，纵使“认房又认贷”的住房信贷政策难有调整，但住房按揭贷规模将有望增加，从一定程度上利于需求释放，起到稳定房价的作用。

　　与此同时，新房市场继续对二手房产生分流。限竞房作为北京新房市场的供应新秀，基于该类房产在价格上的优势，随着下半年该类房产供应量增加，对二手房市场的分流无疑仍将产生一定影响。

　　麦田房产分析师表示，综合来看，预计下半年北京二手房交易量将呈现稳—升—降的小幅波动走势特征。从二手房市场先行指标数据来看，6月二手住宅新增供需量较上个月均有约10%的降幅。同时，6月成交房源中降价房源占比以及整体降价幅度均较上月有所上升，可以看出，当前买方市场较为强势，双方价格博弈有增无减。接下来，卖方价格将有所松动，这在一定程度上带动交易量提升。

　　具体来说，7月份和6月份将基本持平，随着需求在近4个月(4月份-7月份)的持续积压以及卖方价格松动，市场将出现阶段性集中释放，随后价格微涨趋于稳定，交易量将再次呈现稳中有降。在政策走向稳定的环境下，这样的市场是买卖双方博弈下较为理性的反映。

　　我爱我家市场研究院则认为，在各种限购限贷政策之下，北京二手房市场的购房需求越来越倾向于刚需，同时也越来越倾向于年龄大、经济实力较高的人群。2016年上半年至今，35岁以下购房者的比例越来越少，一方面是5年社保等限购拉大了购房者的年龄，另一方面则是房价升高、贷款困难等因素使得经济实力不足的年轻人无力购房。

　　伴随市场的持续稳定，北京二手房市场的成交节奏也在不断放缓，曾经的“一房难求”“秒抢”现象不再，房源的平均成交周期由两个月增加到了4个月，房客比也进一步提高，房源变得相对更多，客户变得相对更少，经纪人的带看量也因此持续下降。如果政策没有大的变化，市场或将长期保持这种慢节奏。

　　李想也表示，在当前的形势下，北京楼市的从严调控必将持续，政府也不会允许市场，尤其是房价出现大的波动，未来北京房地产市场将是“稳”字当头。不过，6月北京二手住宅网签量已经下降到万套左右，未来止跌回升的可能性很大，下半年市场能有一定的回温，单月量价也会有一定的上下波动，但整体趋势、长期趋势仍将平稳。