短暂“小阳春”后北京二手房日趋佛系：成交创新低

成交创新低 二手房佛系

经历短暂的“小阳春”之后，2019年上半年北京二手房市场走出了一条下滑曲线。多家房产机构统计数据显示，自今年3月二手房成交破1.6万套、刷新2018年5月成交纪录以来，此后连续几月北京二手房网签开始走“下坡路”。以近五年每个年度的上半年为统计区间，2019年上半年二手房成交量为近五年同期最低值。专家指出，随着市场调控的加码，市场预期有所改变，购房者观望情绪浓厚，预计下半年二手住宅成交量不会有太大波动，将会维持稳定态势运行。

3月后网签明显下滑

从历史数据来看，当前北京二手房市场正处于历史低位。从月网签量来看，今年北京二手住宅网签量自3月后呈现明显的下滑趋势，6月网签量为11778套，环比下降14.43%，同比下降25.58%。3-6月网签量从1.6万套跌至1.1万套，连续降温趋势十分明显。

单看上半年数据，今年上半年北京二手房的网签量为2015年以来的最低。据我爱我家研究院统计，2019年上半年北京全市二手住宅网签总量为72603套，环比2018年下半年下降5.42%，同比2018年上半年下降5.27%，较2018年上、下半年减少约4000套。

来自诸葛找房方面的数据也显示，2019年上半年北京二手住宅成交量创近五年历史新低，已经连续三年持续下跌，当前北京二手住宅成交量处于历史低位水平。

成交量连续多月下滑的同时，北京二手房的平均成交周期也在加长。据统计数据，2019年上半年北京成交的二手住宅房源平均成交周期为116天，即这些成交房源从新增登记到签订合同卖出的平均时间为116天，接近4个月，较2018年增加近20天。

我爱我家研究院方面指出，2015年开始，北京楼市逐步升温，市场交易节奏加快，房源的平均成交周期也逐渐缩短，2017年上半年一度降至60天，一套二手房两个月即可卖出。2017年大幅收紧调控政策后，房源的平均成交周期开始延长，今年上半年回到了4个月。

“显然，北京二手房市场的交易节奏在政策调控下已大幅放缓，虽然今年春节后一度出现‘小阳春’，但并未改变市场大势。” 就成交节奏的放缓，我爱我家研究院如是分析道。

政策收紧需求显疲态

值得一提的是，尽管今年上半年北京二手房成交量下跌至近五年低位，但是业内多个房产机构及专家认为，当前北京二手房市场呈现出较为稳定的市场大势。

根据我爱我家研究院方面提供的数据，以半年数据来看，2010年以来北京二手住宅交易经历了3次低谷，第一次是2011年上半年至2012年上半年，第二次是2013年下半年到2014年下半年，第三次则是2017年下半年，期间北京二手住宅半年网签量都在7万套以下。在该研究院方面看来，2018年以来，北京二手住宅网签量连续三个半年稳定在7万多套，市场同样较为冷清，但稳定性却是北京历史之最。

今年上半年的二手房成交均价波动情况，可以在一定程度上辅证当前市场的稳定性特征。据我爱我家研究院统计，2019年上半年北京二手住宅的成交均价为56825元/平方米，环比上涨0.85%，同比上涨0.78%，波动幅度不足1%，价格走势平稳。

据了解，2018年上半年以来，北京二手住宅的半年交易均价始终保持在5.7万元/平方米左右，环比涨跌波动幅度均在3%内。而在此前， 北京二手住宅的半年交易均价波动幅度都在3%以上，甚至超过20%。因此，我爱我家研究院方面认为，北京二手房价自2018年以来已进入了历史最稳定的时刻。

“具体而言，二手房交易量由高到低主要是投资投机需求大幅减少。2016年前后房地产市场之所以大热，很大原因就在于投资投机需求旺盛，大量资本从股市转向了楼市。2017年开始，社保等限购门槛提高、二套认定标准改变、首付比例大幅提升、贷款利率上浮等政策让购房人群集中在了长期在北京工作，有首套置业或换房需求，同时经济实力尚可的刚需人群，而想要通过买房卖房获利的人则大多没有了购房资格，或是资金压力升高而无力购买。” 我爱我家研究院如是分析二手房成交量的下滑原因，并表示，政府对网签节奏的控制也影响了网签量和市场交易。

“上半年，重点城市二手房市场在部分地区一季度行政调控放松、房贷利率下调、市场预期改善等因素影响下，从底部回暖。”就此前出现的“小阳春”，贝壳研究院首席分析师许小乐分析认为，这种回暖表现为一季度二手房市场底部向上、新房市场回暖、土地市场走出低迷。但二季度在政策收紧、预期转变背景下，市场回暖并未持续，2019年上半年呈现明显的“前高后低”特征。