【透视】评论：江北房子还能继续投资吗？

腾讯房产南京站6月23日消息（李汇丰）“江北房子还能买吗？”

近期，随着江北板块多盘上市，部分楼盘拿出许久不见的优惠措施：有直接房价让利的，有精装改毛坯的，还有降首付的......一时间，对于江北楼市价值的质疑，特别是在江北买房投资还有多大潜力？类似问题汹涌而至，于是笔者特作此文来与各位购房者交流，阐述本人观点。

作为2013年就投资江北的购房者，笔者见证了7年来江北楼市的一路高歌猛进。重仓江北，让不少早期入场的购房者获利颇丰。

笔者2013年以30万购置江北浦口 一套总价90万的住宅，彼时，国家级新区的名号还没有确立，因此这次投资行为身边有很多人不解。

一位在房地产行业从业近20年的前辈在饭桌上断言，这次投资必不成功！江北不是一个值得房产投资的好选择。

结果恰恰相反。

这是笔者房产置业中收益率最高的一套房子。仅3-4年的时间，这套小户型涨到了总价200万元以上，减去中间几年利息，30万净收益额超过了100万，收益率超过300%！

那时笔者看好江北的原因在于它毗邻河西，未来应该会受河西发展的辐射，另外南京发展空间受限，笔者认为，过江是一个趋势只是时间问题。当然，待到国家级新区批复、产业陆续进驻之时，这个预期被放大了许多倍。

随后而来的几年，是各位都已看到的一个快速升值过程。

自2015年浦口区新房突破10000元/㎡开始，一年后的2016年年中突破15000元/㎡，2017年下半年，浦口新房均价突破20000元/㎡大关！刚刚过去的2019年“金三银四”，江北核心区新房价格突破30000元/㎡大关，二手房最高挂牌价超过40000元/㎡......

这是一个泡沫堆积的过程，江北楼市的健康程度——是否存在泡沫？存在多大泡沫？本质上取决于区域内产业发展速度与房价上涨速度之间的比赛。

知名经济学家任泽平对决定房价走势的因素有句经典判断，叫做“长期看人口，中期看土地，短期看金融”。那么，人口为什么来江北？无非过硬的产业能够带来产业岗位和产业收入，而后把人吸引过江。

不过，产业落位需要一个过程和周期，不可能一蹴而就。当房价节节攀升而过多用概念支撑时，就会出现问题。由此出现了需求回落。

另一方面，江北板块还面临供应的大幅增加。

据南京一家媒体统计，2019年1-5月，浦口住宅的上市量达到40万方，超过了2017年全年上市量，而目前成交量只有一半多22万方，供销比达到了1.85，供过于求。在全市范围内仅次于六合的2.06，排在南京各大楼市板块的第二位。

与此同时，江北楼市的流动性也在减弱。

根据南京网上房地产的数据显示，截止6月中旬，浦口二手房成交为1760套，在全市9个区中排名倒数第二，仅比六合1593套多100多套。与此对应的是，建邺区5000多套，江宁区近3000套，栖霞区4000多套，雨花区3000多套......

要知道，2017年浦口二手房全年成交量仅次于江宁区和鼓楼区，位列全市第三！

二手市场往往代表真实需求，用二手房炒房的人并不多。真实自住需求的购房者一旦变少，投资客是首鼠两端，随时可能撤场的。另外二手房难卖之后，流动性丧失，也会在一定程度上制约购房者卖旧买新的行为。

这样背景下，也就不难理解众多购房者对于江北楼市的焦虑了。笔者想说的，是这样情况下购房者应该具备以下几点思维，而后再做出判断和选择。

首先是分化思维，多用定量思维而非定性思维。

本轮周期最大特点是分化：你可能早晨看新闻在抢房，下午看消息却是优惠促销。而以往的市场却往往不是，比如2008年市场差的时候奥体甚至也在降价。

由于这一轮调控中避免了以前的“一人有病全家吃药”方案，采用的是因城施策、因区施策甚至因人施策，再加上限价人为制造利润空间，于是市场不可避免的分化了。好的地方依旧火热，一房难求；差的地方降价促销，一房难卖。

所以说，不应一概而论的说江北房子能不能买，要细分区域、细分产品，核心区域、品牌不错，品质较高的仍然可以考虑买进。