黄江治理防范 “二手房东”炒作
黄江采取措施遏制厂租上涨势头。图为北岸社区的厂房。记者 孙俊杰 摄
“要不是政府帮助，我们企业肯定倒闭了。”近日，东莞市大发鞋材有限公司的厂房合同到期，企业负责人赵先生及时通过黄江镇集体资产交易管理中心租得2600平方米的厂房。
2016年以来，“二手房东”在东莞掀起一股厂房“炒作风”，各镇街厂租经历了一轮快速增长期，到2018年下半年全市各地厂租几乎全都翻了一番。
为有效遏制厂房“炒作风”，黄江充分发挥政府职能作用，实施宏观调控，制定市场租赁政策，坚决遏制对工业厂房租售炒作、恶意上涨租金等不当商业行为，逐步稳定工业厂房租售秩序，降低企业生产成本，减轻企业负担。
厂租上涨压缩 制造企业发展空间
随着东莞制造产业加快转型升级以及深圳产业外溢，东莞厂租进入增长模式。2018年黄江民营办走访了200多家中小企业，其中1/5均表示“厂房租金过高”。
经梅塘社区粗略统计，该社区厂房的租金价格原来为12—13元/平方米，上升到18—23元/平方米。截至目前，旧厂房出租价格维持在16—18元/平方米，新建的厂房出租价格在19—25元/平方米，部分厂房甚至达到30元/平方米。
“2017年底到2018年，梅塘厂房租金经历了一波较为明显的上涨。”梅塘社区党工委书记陈沛和介绍，虽然近年来梅塘新建了数十万平方米的厂房，但依然是供不应求，社区内的厂房都是满载。
实际上，自2016年以来，除临深一带，黄江各社区的厂房均成为“抢手货”。在厂租上涨的背后，活跃着一群把持厂房的“二手房东”，他们通过资本运作对某区域内的厂房实现垄断式占有，进而通过转租方式谋取巨额差价，以此成为凌驾于实体经济上的“食利阶层”。
“与两年前相比，现在的租金增长了一倍，每月租金多了10万元，实在是承受不起。”湘元宇控股有限公司（下称“湘元宇”）负责人陈通勃告诉记者，由于“承受不起”深圳的高厂租，2016年9月企业经过漫长寻找，终于在黄江宝山社区找到了合适的新厂房，从深圳搬到了黄江。但是仅仅两年后，企业再度陷入同样的困境。
2016年，湘元宇在黄江的厂房租金是每月13元/平方米，比在深圳租用的厂房每平方米低5元左右，但是现在该公司附近的厂房租金已涨到25元/平方米。
湘元宇属于细分领域中规模较大的企业，2018年营业总额超亿元，并且很多生产订单都来不及做。即便如此，湘元宇也不敢再扩大规模。
在湘元宇厂区的一楼门口，一辆挂湖南牌照的货车正在装卸货物，陈通勃表示，因为当年在黄江没有找到合适的场地，转而回湖南老家购买了一块工业用地，建了一座生产工厂，有100多名工人。每天都会有这样的货车往来湘粤两地，运送原材料和制成品。
重拳整治囤积厂房等违法违规行为
“去年以来，政府及时出手遏制厂房租售炒作、恶意上涨租金等不当商业行为，厂租增长的势头得到了有效抑制。”赵先生说，特别是今年以来，黄江镇各部门深入企业一线，积极开展暖企服务活动，帮助企业解决生产经营和项目建设中遇到的问题，使营商环境进一步得到优化。
为坚决遏制对工业厂房租售炒作、恶意上涨租金等不当商业行为，逐步稳定工业厂房租售秩序，黄江市场监管分局、应急管理分局、城管执法分局、消防大队等部门开展联合执法，全面整顿企业安全管理，着重整治囤积厂房、哄抬物价、扰乱企业正常运营的违法违规行为，并采取必要措施稳定企业生产秩序。
黄江镇集体资产交易管理中心自成立以来，集体产权工业厂房均进入平台交易，竞拍变得更加的透明和规范，至今已完成集体资产交易近700宗，涉及交易总额超14亿元。
为防止“二手房东”通过该平台参与竞拍，黄江镇集体资产交易管理中心对厂房出租的门槛进行了一定的限制，原则上要求工业厂房租用给生产企业，申请人要出示营业执照。与此同时，对于引进的好项目、大项目，黄江通过协调工业园区内数万平方米的厂房予以解决。
“黄江目前的工业厂房空置率非常低，基本上只要有厂房空出来，很快就会有新的企业接手，使用率起码在95%以上。”黄江农资办主任刘升强表示，每年100宗左右的集体厂房出租量，与黄江厂房总数相比还是较小的比例，大量的厂房仍然掌握在“二手房东”的手中。
近期，黄江镇集体资产交易管理中心共完成6宗集体资产交易，所有厂房均被制造企业拍得。“我们宁可每平方米少收1—2元，也愿意租给实体经济企业。”板湖村党支部书记何贵说，一旦厂房落入“二手房”东手里，一个厂房就会分租给数家甚至数十家企业，许多企业无牌无证经营，监管难度较大，消防隐患更不容忽视。
何贵告诉记者，随着政府出台一系列措施遏制厂房“炒作风”，“二手房”东不再以抬高厂租的方式谋取巨额差价，转而通过“吃电价”“吃面积”和“收取各种名目管理费”等方式谋求自身利益，这让承租者苦不堪言。
“租一间1000平方米的厂房，真正能使用的面积不到800平方米。”李先生在东莞某地产经纪有限公司工作已有10多年，长期活跃在大朗以及黄江一带。他告诉记者，即使厂房租金不上涨，“二手房东”依然可以通过各种手段“大赚一笔”。
“今年以来厂租虽然没有继续上涨，但是仍维持在较高价位，对于企业来说依然不堪重负。”陈通勃说，按照计划，企业今年需增加一两万平方米的厂房才能满足生产需求，自去年“咬咬牙”以20元/平方米的高价租了1000平方米的厂房后，再也没敢扩大大厂房面积。
为重点企业承租、续租 工业厂房提供“绿色通道”
针对当前影响企业正常生产运营的社会乱象，以及企业生产运营中存在的安全隐患问题，黄江目前已出台《关于推进企业规范管理扶持实体经济发展的行动方案》，进一步降低企业生产成本，提高企业安全生产意识，为企业发展创造良好的经营环境，扶持实体经济健康有序发展。
“我们计划在一年内基本遏制影响企业规范管理不利因素继续扩展，稳定企业生产经营环境，两年内建立权责明确、多层监管的企业安全管理机制，促进实体经济良好快速发展。”黄江镇相关部门负责人表示，接下来重点是要稳定厂房租赁市场秩序，制定市场租赁政策，坚决遏制对工业厂房租售炒作、恶意上涨租金等不当商业行为。
为解决“二手房东”的分租问题，在不违反原合同约定的前提下，相关部门将对业已承租集体物业（包括镇属资产、农村集体经济组织物业）且存在分租转租行为的承租方，不再接受其续约申请。如企业因经营规模收缩等特殊情况，确需转租分租的，租期、租金、分租转租改建方案、分租转租新增租户数量等，必须与业主单位协商一致，草拟补充协议，属农村集体经济组织物业的，由集体经济组织召开股东代表以上会议进行表决，通过后报镇农资办审批；属镇属物业的，报镇有关部门审批。
为督促企业遵守租赁合约，在集体物业（包括镇属资产、农村集体经济组织物业）交易合同中明确约定禁止转租分租条款和履约保证金条款，并要求企业承诺承租集体厂房只能用于企业生产经营，不得用作其他用途。在租赁期内未经同意不得私自对外转租，对于情况特殊确实需要转租，且有正当理由的，由承租方提出申请，属农村集体经济组织的，须进行民主表决同意后，报农资办审批，属镇属资产的，由业主方提交相关部门，按程序办理。对于私自转租行为，由业主单位联通相关职能部门作出处理，必要时解除合同，并报相关部门备案。
此外，黄江将逐步完善工业厂房数据库和信息平台，为招引项目落地提供高效的信息服务和平台支撑，进一步减少企业对“二手房东”的依赖。动态梳理建立重点企业名录，为重点企业承租、续租工业厂房提供“绿色通道”，重点企业承租集体物业（包括镇属资产、农村集体经济组织物业）的，可参照公开竞价的市场行情适用磋商交易程序。
在监管方面，由相关部门建立协同监管长效机制，专门设立违规转租分租举报电话和受理机制，定期组织专项检查，进一步增强部门对厂房租赁市场监管实效。由农资办依据镇域实际对集体物业（包括镇属资产、农村集体经济组织物业）租赁制定相应规则，进一步强化对集体厂房租赁市场行政监管。严厉查处囤积厂房、哄抬租金等扰乱全镇厂房租赁市场秩序的违法行为，对违反合约严重影响厂房租赁市场秩序的企业违法、违规行为，由相关部门解除合同，由市场监管部门对其资质和营业活动进行检查，必要时责令停产、停业，并对有关负责人作出严肃处理。消防、应急管理部门依法履行监管责任，重点排查厂房消防安全问题，对不符合消防规定的，要及时处理。城管执法分局发挥好监管职能，认真做好相关部门协助工作。