管清友：别再固执京沪深的房子了 这些城市是你新的“挖矿点”(3)

　　纵观全球，每一次房地产危机都源自杠杆，当房地产杠杆比较高，大量的人是靠借债买房，房地产市场有风吹草动的时候，很容易引发房价的连锁反应，升级为房地产危机。

　　温州就是典型的例子。2009 年，货币政策极度宽松，投机需求在杠杆的助推下急速膨胀，温州房价疯狂上涨。随着2011 年末银根收紧，温州房价也迎来了灭顶之灾。90% 以上的中小企业无法续贷，民间贷款利率涨至25%，最高竟达180%，房地产开始出现整体性崩盘。

　　3、产业衰落型。

　　一个城市房价上涨依靠居民财富的增长和当地经济的发展，而一个城市的经济发展主要靠实体产业，尤其是主要的支柱产业，如果一个城市的支柱产业进入衰落周期，那么对这个城市的经济和房价都会造成不利影响。

　　典型的就是鄂尔多斯，鄂尔多斯是全国第一产煤大市，但2012 年之后，煤炭价格一路暴跌，跌幅近60%，整个煤炭产业陷入产能过剩的衰退周期，鄂尔多斯的煤炭红利终结，民间借贷风险爆发，资金链断裂，鄂尔多斯房价也随之崩盘。

　　4、人口流失型。

　　房地产的需求最终来自人口的增长，一般人口流入的城市房价更有潜力，反之，如果人口持续净流出，说明这个城市的经济、自然和社会环境没有吸引力，房价很难有上行空间。以乌鲁木齐为例，虽然它是省会城市，但近些年房价几乎没有涨幅，对单纯以投资为目的的购房者来说，人口流失的城市显然投资价值比较低。

　　5、投机炒作型。

　　虽然房地产具有一定的金融属性，但不动产流动性不佳，无法及时变现，需要经过复杂的交易过程，这就决定了房地产投资不能像股票一样炒短线。但是近年来依靠短期热点进行房地产投机的现象时常出现，比如2018 年备受关注的丹东。在中央定调“房住不炒”的大背景下，短期话题炒作风险太大，千万不要逆势而为。

　　以上，我们介绍了对于判断未来房价的关键要素，即短期看政策，中期看土地与库存，长期看人口，基本上对于城市的房价都可以从这些基本面进行判断。除了继续追逐京沪深的房地产市场，新一线城市也值得我们更多的关注，但是要注意避开具有一定风险性的城市。