管清友：别再固执京沪深的房子了 这些城市是你新的“挖矿点”

　　房价一直都是全民关注的问题，这一点毋庸置疑。

　　2019年两会上，房地产行业的调控目标已经从“坚决遏制房价过快上涨”到“防止房市大起大落”， 房地产税的立法工作也已经箭在弦上，发出去只是时间的问题。房地产政策的变化对房价会有什么影响？2019年房价还会持续上升吗？

　　很多人都记得马云曾经说过“未来房价如葱”，也曾神预测过2020年房价将迎来高位解体。但近日，对于未来的房价走势，马云发表了与以往不同的新预言——二三线城市的房价上涨迅速，十年后房价将上涨七倍。作为商业大佬，马云对未来房价的预测是否准确？中国房价到底有没有泡沫？我们又该如何判断未来中国房价的趋势？如何做出正确的投资决定？

　　回答以上问题，我们需要了解影响中国房价涨跌的因素，在京沪深房市仍保持紧张的情况下，结合城市发展寻找自己投资房地产的新机会。

　　预测未来房价的关键因素是什么？

　　其实每种商品都一样，价格的走势最后都要落脚到“供需”两个字上来，但房价未来的趋势预测不是简单地按供给和需求来分析，而是按时间周期来综合分析，不同周期内房价的关注点是不一样的，总结起来是：短期看政策，中期看库存，长期看人口。

　　短期看政策，主要指的是货币政策和房地产调控政策。房地产的建设周期一般长达数年，短期的市场真实需求和供给很难出现明显改变，最容易改变的是市场的预期和资金环境，而这些都受到短期政策的巨大影响。目前来看，我国仍处于2016 年末开始的这轮政策紧缩周期，要预测短期房价反弹的拐点很简单，就是等待政策放松的信号。而目前宏观环境下行压力是存在的，但还没有出现超预期下行，所以短期来看，政策只会微调，不会出现像2009 年、2012 年和2015 年那样大力度的宽松。

　　中期看库存，包括待售的既有库存和尚未建成的潜在库存。房地产的需求可以在短期内发生很大的变化，但供给不可以，因为供给受到房地产建设周期的限制，从拿地到开工，从开工到完成，都需要时间。需求的快速变化和供给的反应时滞导致供需经常会出现缺口，但供给大于需求的时候，库存就会快速增加，这会直接影响中期内的房地产市场供求平衡，进而影响房价。库存越低，房价弹性越大，反之亦然。库存主要看两方面的指标：既有库存看商品住宅待售面积，潜在库存看房屋施工面积。

　　从狭义库存来看，全国商品住宅待售面积自2011 年以来不断走高，之后由于房地产去库存以及三四线城市棚户区改造等一系列政策，商品住宅待售面积大幅下降，但截至今年4月末，仍有5.1万平方米，依然不低。从广义库存来看，潜在的房地产供给更高，这些潜在库存主要在三四线城市，对全国整体的房价还是有比较大的压力，当然，一二线城市的库存大多比较低，需求比较旺盛。

　　长期看人口。从根本上说，房子是用来住的，不是用来炒的。从劳动力人口上看，中国的劳动力人口红利已经开始消失，人口老龄化的趋势越来越明显。从城镇人口看，情况要稍微乐观一些，根据十三五规划，每年城镇仍将新增1600 万常住人口。在城镇化率达到80% 之前，城镇化人口依然是支撑城市尤其是大城市房价的重要动力。

　　奋斗与选择：京沪深的房子还要不要买？

　　“一线城市容不下肉体，三四线城市容不下灵魂”，究竟是选择在一线城市打拼还是回家乡发展，是很多人纠结的问题，纠结的一个最重要原因就是房价。一线城市的高房价的确让年轻人难以承受，很多人在等房价下跌，但结果等来的却是更激烈的上涨。往后看，京沪深的房价究竟还会不会涨？对于年轻人来说，是不是能等来更好的入手机会？

　　要判断未来京沪深的房价趋势，还是要分短期、中期、长期来看，短期看政策因素，中期看土地和库存因素，长期看人口因素。

　　短期看政策，一是地产调控政策，二是货币政策，这两个政策都基本处于紧缩的状态。

　　从地产调控来看，目前京沪深均实行较为严格的房地产调控政策，还完全没有放松的迹象。北京2017 年出台“317 新政”，认房又认贷，非京籍需要连续5 年缴纳个税，并提高首付比例，首套房普通住宅35% 维持不变。上海2016 年出台“沪九条”和“沪六条”，规定非沪籍居民购房需连续缴纳个税及社保满5 年，首套房首付款比例不低于35%，二套自住房首付款比例不低于50%，承诺首付款为自有资金，开征个人住房房产税。深圳2016 年出台“深八条”，规定非深籍居民购房需连续缴纳社保或个税满5 年，首套房首付款比例不低于30%，二套自住房首付款比例不低于50%。